賃貸併用住宅用の土地契約をしました

2013年の始めに効率の良い不動産投資をしようと、賃貸併用住宅を検討し始めてから約2年。その間にも所有物件の売却や貸家用の戸建て購入を経験しながら、じっくりと賃貸併用住宅の建築プランや土地探しを続けていました。

土地探しと並行して賃貸併用住宅の取得をサポートしてくれる様々な会社への相談も行い、ようやく自分の方針に合った建物を作ってくれる会社を見つけました。

そこで主要な建築プランを2つ決め、この建物が入る土地を探していたところ、2014年の年末に偶然にも希望の立地で割安な土地を発見。建築費用の見積もりが想像よりかなり高かったり、住宅ローンを融資してくれる銀行を探すのに苦労しましたが、何とか融資をしてくれる銀行を見つけて土地の契約をする事が出来ました。

どんな土地を探していたか

私が探してきた土地の条件はかなり絞ったものになっています。都内の人気沿線の駅徒歩10分以内。しかも都内の中でも渋谷区・目黒区・世田谷区に絞り、今後発展が見込まれる渋谷駅へのアクセスが良い沿線の駅に限定して探しました。

この条件を決めるために考えた基準は以下の通りです。

• 人口減少の影響が少ない
• 賃貸需要が非常に高い
• 空き地が少ないので競合の賃貸住宅が増えにくい
• 妻の実家が近い
• 土地勘のある場所

こうした基準や条件のもとに、毎日欠かさずに土地情報のチェックを行いました。主な不動産の情報サイトであるat home、SUUMO、その他ポータルサイトへの登録や、問合せをした不動産会社からの情報、大手不動産会社の情報サイトなど、考えられる情報源の全てに登録・提供依頼・情報メール受信設定をしました。

賃貸併用住宅のために契約した土地の内容

建築プランを決め、土地探しの条件も決めて本格的に土地を探し始めたのが2014年8月初旬です。途中何件かの土地に買付けを入れてはダメになるという事を繰り返し、最終的に契約する土地を見つけたのが2014年の年末でした。

賃貸需要がかなり高い人気駅・徒歩5分の立地で、約24坪（80㎡弱）の小ぶりな住宅地です。建ぺい率60％、容積率160％の第一種中高層住居専用地域で、準防火地域となっています。

木造2階建てで2部屋の賃貸と自宅という構成の建物を建てる計画です。当初は木造3階建てで収益性の高い土地を探していましたが、立地の希少性や資産価値という観点では最高クラスの土地だったので、収益性は低めですが長期的には得だと判断して契約することにしました。

ただしこの土地はかなり割安だったため問合せが数十件も殺到し、不動産会社の方がお断りの対応に困るほどでしたが、確実に私が買える（住宅ローンの承認が出る）状態になるまで契約をさせてもらえなかったので、土地の契約まで複数の銀行に住宅ローンの審査で駆けずり回ることになり本当に大変でした。

何とか融資希望額を出してくれる銀行の住宅ローン審査が通り、土地を見つけてから2ヵ月後に何とか契約することができました。

この土地は売主さんの諸事情により決済がまだまだ先になりますが、その間にも今より金利の低い住宅ローンを出してくれる銀行を見つけるためにローン審査を繰り返しています。

私のサラリーマンとしての年収が低いため住宅ローンの融資金額が希望額まで伸びず、土地の契約だけでもかなりの課題を乗り越える事になってしまいましたが、建物の建築プランもまだ最終確定していないので、まだまだ先は長そうです。

課題を乗り越えるのは大変ですが、こうした試行錯誤を皆さんにお伝えすることでお役立て頂けることを願ってこれからも実践ブログを書いていこうと思います。