家賃収入よりローン返済が多くても良い？資産作り基本中の基本

賃貸併用住宅でもアパート一棟への投資でも同じですが、家賃収入がローン返済を上回り、手元にお金が残るのが健全な不動産投資の状態です。投資家の言葉で言えばキャッシュフローがプラスの状態。毎月手元にお金が残る限り、いつまででも不動産を所有しておくことができるからです。

私が建てた賃貸併用住宅も、毎月の家賃収入からローン返済を引くと月に1.5万円が手元に残ります。賃貸の部屋は自主管理をしているので不動産会社への管理費の支払いがなく、実際に1.5万円が手元に残ります。ただし新築ではなくなってくると家賃が下がり家賃収入は減るため、すぐにローン返済のほうが多くなってしまう状態です。

さらに今は年間で18万円が手元に残りますが、固定資産税・都市計画税が20万円以上必要なので、いまも実体としては手元からお金が出て行っています。いまは新築なので修繕費もかかりませんが、築年数が経てば徐々に修繕費がかかるようになってきます。つまり手元からお金が出て行く状態です。キャッシュフローはマイナスです。

私はこうなることが分かっていましたが、それでも賃貸併用住宅を建てることを決めました。これは金銭的な意味だけではなく別の目的もあっての結論なのですが、金銭的な観点でも得をすると考えて、アパート一棟や区分マンションなどへの投資をせずに賃貸併用住宅を選択しました。

これはキャッシュフローではなく、資産作りを目的とした不動産投資をしようと考えての決断です。今回はこの資産作りの考え方についてご紹介していきたいと思います。これは普通にマンションや一戸建てを自宅として住宅ローンで購入する場合にも必要な考え方です。

家賃収入は時給換算すると超効率の良い収入

利回りという言葉は投資効率を把握するのに便利な指標です。不動産投資だけでなく、国債や預金などでも使われますし、株の配当利回りという言葉でも使われていますね。ただし株や債券などのように売買や運用にほとんど時間を使わない金融商品への投資に対し、不動産投資、というより賃貸経営の場合は購入だけでも大変なうえに、管理運営に手間がかかります。投資というよりは事業に近いです。

そこで賃貸経営の投資効率を考える指標としては、利回りだけでなく時給でも考えることで無駄な動きを減らすことができます。あなたがご存知の通り、時間は有限かつ最も貴重な資源なので、収益性の低い無駄なことはできる限り行わないようにして、より収益性の高い活動に時間をかけることで賃貸経営の収益が増えるようになります。

つまり時給を基準にして投資活動（経営活動）を決めることで、収益を増やすことができるのです。時給という考え方はアルバイトや派遣でも一般的ですし、普通の会社員でも働いた時間と年収で計算してみることで、副業や投資がどの程度効率的かを確認することができます。

時給計算で不動産投資・賃貸経営を考えてみると、賃貸経営が秘めるすごい仕組みに気付くことができます。

利回りを基準にした不動産投資がダメな理由

賃貸併用住宅を建てたり購入しようと考えた時に情報収集をすると、不動産投資からの観点で「賃貸併用住宅は利回りが低いからやめたほうがいい」とか「投資効率が悪いからオススメしない」といった意見を聞いたり目にしたりすることになると思います。どんな意見でも最終的には利回りが低いからダメだ、という結論になっています。

不動産投資を勉強し始めた人であったり、実践している人なら誰でも利回りについては知っています。賃貸併用住宅で初めて不動産投資を始めることになるという方も多いため、利回りについて一言で書くと、『年間家賃収入÷物件取得価格』で計算できる数値です。年間100万円の家賃収入を得られる物件を1000万円で購入したら100÷1000＝0.1＝10％なので、利回り10％と表現します。投資したお金に対して、どれぐらい効率的に収益を得られるか計る指標ということです。

ウェブで不動産投資を薦める記事を見ると、利回りが高い物件が良い物件ですとか、表面利回りと実質利回りの違いに騙されないようにしようとか、ローンを使ってレバレッジをかけて投資利回りを上げよう、といった話が書かれています。利回りの良さは投資活動において追求するべき重要指標という訳です。

一方で盲目的に高い利回りの物件を探す投資家を揶揄して、利回り星人なんて呼ぶ風潮も至るところで見られます。投資本来の意味を考えれば利回りは高ければ高いほど良いわけで、高利回りを追及するのは自然な行動原理なのですが、利回りを基準に投資物件を探すのはハッキリ言って考えが足りないと言わざるを得ません。利回りは表面的な結果であって、利益の源泉はもっと見えにくいところに隠れています。

中古物件で見つけた賃貸併用住宅の失敗例

賃貸併用住宅を取得しようと決意してから新築用の土地を契約するまで、私は土地探しと同時に中古の賃貸併用住宅もたくさんみてきました。幸いにも首都圏に住んでおり中古物件の賃貸併用住宅が他の地域よりも豊富にあったので、様々な土地に建つ賃貸併用住宅の事例を現地で見ることができました。

そうして売りに出されている賃貸併用住宅の中には、失敗したために売りに出されている物件もいくつかありました。今回はそんな売り出し物件の中で見つけた賃貸併用住宅の失敗例について具体的にお伝えしていきます。

住宅ローンの金利と返済方法の選び方完全ガイド

自宅を購入しようと検討するとき、住宅ローンの借入でローンシミュレーションを行う機会が何度もあると思います。ただシミュレーション結果の数値のうち、毎月の返済額だけ見ていては住宅ローンの損得が分からず、どんな借り方をすると得をするのか見抜くことが出来ません。

そこで今回は、ローンシミュレーションを行う際に知識として持っておくと得をする5つのコツをお伝えしようと思います。ローンシミュレーションに関係する知識があれば、自宅を購入したあとのお金の流れや損得がはっきりと分かるようになります。

ではさっそく順番に5つの知識とコツを見ていきましょう。

一戸建てを購入して資産作りを実現するコツ

関連記事である、資産価値が落ちない！自宅マンションを購入して資産作りではマンションに関して資産価値が落ちない条件を見ていきました。マンションの人気が年々高まってはいますが、マイホームの購入割合としてはいまだに半数以上を占める一戸建てが基本です。

私は賃貸併用住宅がベストの選択肢だと考えて自宅を建てましたが、賃貸併用住宅で資産作りをする基本は一戸建ての場合と同じですので、今回は一戸建ての資産価値の考え方について確認していこうと思います。

資産価値が落ちない！自宅マンションを購入して資産作り

賃貸に住むよりも自宅用の不動産を購入して資産作りをしたい！という考えの方は多くいると思います。しかし「自宅を買って資産作り」で作り出せる資産価値を計算する方法の記事で書いた通り、本当に資産となる不動産を購入するには、不動産に関する知識が必要です。

特に時間の経過＝築年数が古くなることに対して、購入した自宅の資産価値がどう変化するかについての試算ができることは必須です。単なる足し算と引き算ですし、住宅ローンの計算は自動で計算してくれるサイトがたくさんありますし、スマホアプリでも簡単に計算できます。

今回は賃貸併用住宅による資産作りの参考として、マンションや一戸建てを購入する事でできる資産作りについて見ていこうと思います。

ただ、蓄積できる資産価値についてはマンションと一戸建てでは考え方や必要な知識が変わってきますので、今回は最近人気のマンション購入について、資産作りという観点からどんなマンションを選べば良いのか、具体的に解説していきます。

「自宅を買って資産作り」で作り出せる資産価値を計算する方法

よくSUUMOなどの不動産雑誌やウェブサイトでの記事や資産運用関連のブログで語られる事が多い「賃貸に住む vs 自宅購入 どちらが得か」という疑問があります。ずっと議論されているテーマなので様々な意見が飛び交っていますが、この問題について私なりの明快な答えを持っています。

それは『不動産の知識がある人は購入が得、不動産の知識がない人は賃貸が得』というものです。つまり需要が伸びて資産価値の上がる立地を見極め、割安な不動産を探し出して購入し、自宅として住む間にリフォーム等で資産価値を上げ、上手く希望価格で売却できる知識を持っていれば、自宅は購入するほうが得をします。こう書くとハードルが高そうですが、どれか1つだけでも極めていれば十分得をすると思います。

自宅投資という言葉もあるぐらいですから、自宅を購入して資産を作り出すことは実際に可能です。私も賃貸併用住宅という自宅を新築（取得）することで、資産作りができている事を資産価値の計算をすることで実感できています。賃貸併用住宅でなくても、普通のマンションや一戸建てでも資産作りは可能です。

ところがほとんどの人が前述したような立地・購入・リフォーム・売却に関する知識が足りないため、自宅用不動産の購入により大きなリスクや隠れた損失を抱えています。賃貸ならば住宅ローンという多額の借金もなく自由に引っ越しもできるのに、知識がないまま自宅を購入してしまうことで知らないうちに損失を抱えているという恐ろしいことになります。

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を利用する

2016年3月の確定申告で初めて住宅ローン控除を申請しました。確定申告自体はすんなり受け入れてもらえたのですが、その後1ヶ月ちょっとの間に税務署とのやり取りが必要だったので記事にして共有します。賃貸併用住宅での住宅ローン控除について解説します。