賃貸併用住宅が完成間近になりました

昨年末に土地を見つけてから、10ヶ月強かかってようやく建物の完成が近づいてきました。賃貸併用住宅を取得しようと決めてから2年半が経過しています。その間に土地や建築費用の相場が大きく上昇したり、円安になって外国人観光客が押し寄せて民泊が話題になったり、マンション傾斜問題が発覚したりと、不動産に関する大きな動きがたくさんありました。

幸いにも今は景気の良い話が多く聞かれるようになりましたが、中国の経済成長の失速や、他の新興国の多くが経済失速によってだんだんと景気が悪くなる要因が増えてきています。さらに日本の人口はすでに減少しておりこれからどんどん人口が減っていく事になります。賃貸経営で家賃収入を得ることはそれほど簡単ではなくなってきています。

そこで私の場合は長い目で見て収益力の高い物件にするため、自分の賃貸併用住宅では大きな決断をしました。

古家の解体完了：土地が更地になりました

無事に古家の解体が完了し、購入した土地が更地になりました。購入するときに図面上では土地の形を見ていましたが、実際の土地が図面と同じ形をしているのを見るのは初めてです。土地の形はほぼ正方形で、道路に接している面がわずかに斜めになっているため厳密には台形です。

この土地を購入するまでは様々な土地を賃貸併用住宅用に検討してきましたが、その中でも一番良い形をした整形地がここでした。こまめに土地情報をチェックしていたおかげで運よく購入できて良かったです。とはいえ1年半もの間ずっと賃貸併用のプランが成り立つ土地を探し続けたので、ようやく購入できたというのが実際の感覚です。

古家解体中に珍しい残置物が出てきました

今日は運転免許証の書き換え以外で初めて警察署に行ってきました。なぜかと言うと、賃貸併用住宅を建てるために購入した土地の古家を解体していたところ、刃渡り20センチの小刀が出てきたためです。

銃刀法で所持が禁止されている刀剣類で、刀の定義は刃渡り15センチ以上なので、発見された時点ですぐに警察に届け出る必要があります。ところが解体をしていた現場担当者の方はオモチャだと思ったらしく、近隣に済んでいる方によく出来たオモチャとして渡してしまったようです。

小刀をもらった方はあまりにも精巧にできているため本物の可能性があると思い警察に持っていたところ、やはり本物の刀だということで警察が即時保管し、元々の小刀が出てきた土地の持ち主である私のところへ問い合わせが入った、という流れでした。

購入した土地の古家を解体中

先日の記事で賃貸併用住宅用の土地の決済を終えたことを書きました。土地の決済を行うためには土地の金額分の住宅ローンを借り入れて売主への支払いを行っておりますので、住宅ローンの借り入れが始まっており来月から毎月の返済が始まります。

今回の住宅ローンの借り入れ条件として最初の一年間は金利のみの支払いとしているので、来月である2015年5月からの返済額は数万円で済みます。ただ、早く賃貸併用住宅を建てなければ家賃収入が入ってきませんので、出来る限り早く建築を進める必要があります。

賃貸併用住宅を中古で東京に買うための探し方3パターン

賃貸併用住宅の中古物件は非常に数が少ないです。ただ東京ならば物件情報が数十件～数百件と他の都道府県に比べて比較的多いので、多くのウェブサイトや不動産会社から情報を集めてエリアを限定しなければ、良い物件を見つける事も可能です。

また中古物件で賃貸併用住宅を購入する目的は新築よりも割安に購入することだと思いますので、買いたい中古の賃貸併用住宅の物件情報が出てこなくても、他の手段でも安く賃貸併用住宅を購入できることも知っておくべきです。

ではさっそく購入方法別に3つの進め方を見ていきましょう。

賃貸併用住宅の土地決済が終わりました

本日は朝から銀行に行って購入の契約をした土地の決済に行ってきました。先月の実践ブログで書いた住宅ローン記事の通り、7つの銀行に住宅ローンの申込みを行い、一番条件の良かった東京都民銀行で融資を受けてきました。

住宅ローンなのでとても金利は低いです。私が今回受ける適用金利は0.975％で、保証料を金利に上乗せしている形となっていて、先ほどの金利のうち0.2％は保証料分となっています。返済期間は35年で、新築の建物を建てるために最初の1年間は金利のみの支払いとしています。

私は不動産の購入は5回経験しており、ローンを借り入れるのは3回目ですが、土地から新築で建物を建てる場合は初めての経験です。今回の住宅ローン借り入れで学んだ、土地から建物を新築する場合の住宅ローンの注意点を共有していきたいと思います。

住み替えならまずは賃貸併用住宅を検討するべき3つの理由

自宅の住み替えはとても大変です。なぜなら、自宅の売却、新しい家の購入、引越しと、やることが多くあるため手間がかかるうえに、売却と購入には仲介手数料や登記費用などの諸費用が必要ですし、引越しにもお金がかかってしまいます。万が一、自宅の売却と新しい家の入居開始日に空白の期間があると一時的に暮らすために賃貸物件まで探して住まなければなりません。手間もお金もかかるのが住み替えなのです。

しかし住み替えというのは上手く行えばチャンスにもなります。今は異常とも言えるほどの低金利で銀行も積極的に融資をするため住宅ローンが借りやすいです。利息分の支払いが少ないので毎月の返済額が少なくなります。

ただし好景気により不動産の相場は上がっており価格が高くなっていますが、相続税の基礎控除額が引き下げられ、相続税の支払いが必要になったため相続した家を売りに出す人が増えており、急がずに辛抱強く探せば良い物件を見つけることができます。

さらに住み替え先の建物を賃貸併用住宅にする事で、家賃収入という大きなメリットを得るという選択肢もあります。特に住み替えの場合ならではの賃貸併用住宅を選ぶべき理由を3つにまとめましたので見ていきましょう。

30代の専業主婦ファミリーが賃貸併用住宅の購入で有利になる5つの方法

賃貸併用住宅の最大のメリットは低金利かつ長期間の融資である住宅ローンで購入できることです。つまり希望通りに住宅ローンの借り入れができるかどうかが大切なのですが、賃貸併用住宅は立地が良く建物の規模も大きいため、取得金額が大きくなっても購入できるだけの住宅ローン借入可能額が必要になります。

賃貸併用住宅は建物の規模が大きくなってもその分だけ家賃収入も増えますのでリスクは低く、購入金額の大小よりも借り入れできる住宅ローン金額の大小のほうが問題になってくるのです。

住宅ローンを多く借り入れられるかどうかは世帯年収の大きさに比例します。ところが専業主婦世帯は共働き世帯に比べて世帯年収が少なくなるため、住宅ローンの借入可能額は少なくなり、希望する大きさの賃貸併用住宅を購入できなかったり、土地価格の高い都市部で購入できないために賃貸経営リスクの高い郊外の立地の物件しか買えなくなる可能性があるのです。

世帯年収が低いことに対してはサラリーマンなら給料を増やす、自営業者なら本業の収入を増やせれば良いのですが、そう簡単ではないですし昇給や好業績の安定化には時間がかかります。もっと手早くかつ確実に世帯年収を増やして希望通りの賃貸併用住宅を購入できるようになるための5つの具体的な方法を見ていきましょう。

新婚夫婦が賃貸併用住宅で生活費に余裕を作る方法

結婚をしてからは生活が大きく変わります。変わるのは二人や親族との人間関係だけではなく、一緒に生活する事で生活費が一つになりますので、家計に関することも大きく変わるのです。

最近では結婚前に同棲をしているカップルも多いですが、別々の家に住んでいた二人が新居で一緒に暮らすことで、二人暮らし用の広い新居の家賃の支払いが発生します。ワンルームや1Kでは狭いので広い部屋を借りる訳ですが、当然部屋が広い分だけ家賃は高くなります。

もし新居を賃貸ではなくマンションや一戸建てを購入した場合、より居住費に関する支払い負担額は大きくなります。将来子供が増えることを想定して大きな家を選んだり、住宅ローン控除を受けるために床面積が50㎡以上で新築や築浅で金額の大きな家を選んだり、そもそも二人暮らし用の中途半端な広さの一戸建てやマンションが売っていなかったり、といった背景があるためです。

食費は多少の節約にはなりますが、居住費はなかなか節約が難しいです。一人暮らし同士の結婚なら少しは家賃の支払いが減りますが、それでも大きな金額を節約できるわけではありません。ただこれはあくまで住宅に関して普通の方法を選んだ場合の話です。

新婚夫婦には生活費に大きな余裕を生み出せる、賃貸併用住宅というとっておきの切り札があるのです。

いますぐ中古マンションを売却すると得する7つの理由

アベノミクスで景気回復と言われて数年経ちましたが、株価は好調に推移し、様々な企業で給料アップが実施されたり会社の好業績を背景にボーナスが増額されるなど、経済が活発に動いている影響で不動産市場も相場価格が上がり続けています。

マンションを所有している人にとってはこうした不動産相場の上昇は含み資産をどんどん増やしていってくれることになります。実際に手持ちの現金が増えているわけではないですが、マンションの市場価値が上がっていますので売却すればかなりの現金を手に入れることができます。

ところがどんなに経済の調子が良くなっても、好景気というのはいつかは終わってしまうもの。今の不動産市場の好調もいつまで続くかは分かりません。資産価値が上がってきたマンションも、適切なタイミングで売らなければせっかくの価値向上も意味がありません。

しかも今はマンションを売却するのに良い材料が偶然にも多数揃っているため、想像以上の高値で売れてしまう実例が何件も現れています。数百万円の利益は当たり前になってきており、ある品川区のマンションでは売却することで3000万円近い利益を得る事例も出ています。

そこで今すぐ所有する中古マンションを売るべき理由を7つにまとめました。これだけの好材料が揃う市況はなかなかありません。さっそく売却活動にどんな有利な状況になっているかを見ていきましょう。

賃貸併用住宅で利用できるローンは住宅ローンだけではない

賃貸併用住宅の最大のメリットは住宅ローンで収益物件を購入できる事にありますが、自宅部分の床面積が全体の1/2以上である必要があります。つまり建物全体に対して、賃貸住宅として利用できる床面積は半分以下ということです。

スルガ銀行とゆうちょ銀行では自宅部分が1/3以上でも住宅ローンを借り入れできますが、金利が高いためあまりメリットはありません。結局住宅ローンという優遇されたローンを利用するには、賃貸住宅の床面積が制限される事を前提に考えておく必要があるのです。

賃貸併用の自宅を建てるなら知っておきたい特徴4つ

賃貸併用住宅は自宅と賃貸住宅が同じ建物として建てられた住宅ですが、賃貸併用という建物の構成や間取りには様々な注意点や考えておくべき事柄があります。今回は賃貸併用という特殊な建物で知っておきたい特徴を見ていこうと思います。

共働き夫婦は賃貸併用住宅の購入にかなり有利

普通に一戸建てやマンションを買うことと比べると、賃貸併用住宅は家賃収入という収入源があるので圧倒的に有利だという事はすぐに理解できます。さらにアパート一棟を購入するような他の不動産投資と比較しても賃貸併用住宅が有利と言えるのは、住宅ローンという最高に条件の良い融資を使えるからです。

不動産投資用の融資で金利1％以下というのは、賃貸経営で利益を得てきた実績に加えて、数千万円以上の手持ち資金の準備と、決算書（確定申告書）の資産と負債のバランスが良い状態という、不動産投資の成功者でなければ得られなはいような超好条件です。

それが住宅ローンの場合は驚くほど簡単に1％以下の金利で銀行から融資をしてもらえてしまうのです。不動産投資の実績もなく、わずか数営業日の審査で、35年という長期で、しかも金利1％以下の低金利。不動産投資の経験者として住宅ローンの条件の素晴らしさを理解できるようになった時には、軽い感動を覚えたほどです。

20代独身サラリーマンが賃貸併用住宅で資産作りをする方法

賃貸併用住宅は何十年も前からありましたが、広く認知されて始めたのは賃貸併用住宅をテーマにした書籍が出版された2007年頃からです。私も2007年には賃貸併用住宅の仕組みを知る機会があったのですが、表面的な理解で止まってしまったため実際に取得することはありませんでした。

そのあと私は他の一般的な不動産投資であるワンルームマンション投資やアパート経営を経験していくことで、不動産投資における融資の重要性を実感していきます。融資の大切さが分かってくると、住宅ローンを利用する不動産投資である賃貸併用住宅の有利さが理解できるようになっていきました。

住宅ローンは低金利でしかも35年という長期で借りることができる、普通の個人が利用できる中で一番優遇された条件のローンです。社会人として働き始めた20代のうちでも簡単に借り入れることができるので、住宅ローンを使って資産作りに活かさない手はありません。

一戸建ての売却を成功させる5つのパターン

家を売る時にはできるだけ高く売却したいと思うものですが、不動産を売りに出す時には立地や家の状況によって最善の方法というのは変わります。これはパートナーとして売却活動を共にしてくれる不動産会社をどう選ぶのかという事を意味します。

不動産というのは奥が深いため、不動産会社には得意不得意がハッキリと分かれています。都市部の空き家の価値を見極めてより高く買ってくれる人を見つけるのが得意な会社や、郊外にある一戸建てを欲しがっている客層と繋がりがある会社、収益物件として一戸建てを売却できる会社など、本当に様々な不動産会社があります。

そこで今回は売却しようとしている一戸建てを5つのパターンに分けて、どんな売却方法が良いのか整理しながら見ていきたいと思います。

新築計画の住宅ローンが本審査で承認されました

私が現在進行形で新築を計画している賃貸併用住宅について、本日低金利の住宅ローンで本審査の承認がおりました。金利1％以下で7000万円です。住宅ローンの事前審査の打診を始めたのが1月上旬ですので、3ヵ月近くもかかってしまいましたが何とか希望通りの条件で借りられることになりました。

賃貸併用住宅の住宅ローン審査の参考になるかと思いますので、具体的に銀行名・金融機関名を挙げながら、何を考えてどう動いたのかをご紹介していきます。ちなみに私の借入希望金額は6000万円～7000万円で、変動金利の一番安いところを選ぶという基準で探しています。

賃貸併用住宅を中古で取得する場合の注意点

中古物件として売り出されている賃貸併用住宅はとても少ないです。大手の不動産情報サイトでも掲載数は全国100件前後ですから、探している地域にある物件は多くて数件、ほとんどの地域では0件です。これでは探すことすらできません。

ただし中古住宅は200,000件もありますから、これらの中古住宅をリフォームすることで賃貸併用住宅を作り出すことができます。さらにアパート一棟を購入して、自宅部分を作り出すという方法も可能です。工夫すれば中古物件で安く賃貸併用住宅を取得することが可能になってきます。

中古の賃貸併用住宅の購入、中古住宅リフォーム、中古アパート（中古ビル）リフォームの主に3種類の方法があるということです。

賃貸併用住宅を新築するまでの手順

賃貸併用住宅の取得までにはいくつかの手順が必要です。さらに同じ賃貸併用住宅でも土地から取得して新築物件を建てるか、中古住宅のリフォームを行って取得するかで大きく2つの方法がありますので、それぞれ目的に沿った進め方を行う必要があります。

新築と中古ではそれぞれにメリットとデメリットがありますし、さらに土地や家を所有していて賃貸併用住宅を建てたり修繕して作り上げる場合と、土地や中古住宅を探して賃貸併用住宅を作り上げるのでは手順が全く違う部分があります。そこで賃貸併用住宅を取得する目的と条件別に、今回は新築する場合の2つのパターン別に取得までの手順を見ていきましょう。

マンション売却の仲介手数料は重要な必要経費

マンションの売却をするときに売り出し価格を決めるのは売主です。また買い手から価格交渉を受けて最終的に売り渡す価格を決めるのも売主です。でも売主の意思決定をする背後には、マンション売却の仲介依頼を受けた不動産会社のアドバイスがあるので、売却活動での重要人物は仲介を行っている不動産会社の担当者です。

この事実を理解したうえで不動産の仲介手数料というものについて見ていきましょう。

仲介手数料は売買をする不動産価格によって計算方法が変わります。仲介手数料の計算式は以下の表の通りです。ただ取引される不動産の多くはは400万円を超えるため、売買金額の3％＋6万円という計算式だけ覚えていれば困ることはないでしょう。

不動産の売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5％（＋消費税）
200万円超え400万円以下	売買金額の4％＋2万円（＋消費税）
400万円超え	売買金額の3％＋6万円（＋消費税）

ただし仲介手数料の計算は不動産会社が通常業務の中で行ってくれますし、仲介業務を依頼するときに交わす契約書に計算方法が明記されていますので、特に気にする必要はありません。それよりも大事なことは、仲介手数料の持つ力の本質を知らずに不動産会社への支払い金額を安く済まそうとしないことです。

賃貸併用住宅における7つのリスクと対処方法

賃貸併用住宅は住宅ローンで購入するので自宅を購入するようなものですが、賃貸住宅部分がある以上アパートを建てて賃貸経営をする事と同じです。賃貸併用住宅の場合にはリスクが少なくなるものもありますが、基本的には賃貸経営と同じリスクを持つことになります。

ただし通常の賃貸経営とはリスクの大小が違いますので、賃貸併用住宅で特に気を付けるべきリスクとその対処方法を見ていきたいと思います。

不動産売却の仲介手数料はケチらないほうが得をする

不動産の売却は不動産会社に依頼する事から始まります。売却に関する準備や段取りはほとんど担当者の人で対応してもらえますし、買い手を見つけてきて希望の売却金額で売れるように交渉もしてくれます。

実際に売却することが決まって不動産の引き渡しの時にも、売主買主のお互いが納得の上で決済ができるように、細かな注意事項まで気を配って詳しく説明もしてくれます。売却が終わった後は不動産会社にサポートをする責任はありませんが、普通の不動産会社ならば売却終了後でも困ったことや不明点があれば快くサポートしてくれます。

つまり不動産の売却活動はほとんど不動産会社の担当者しだいという事です。希望する売却価格で売れるのか、売却できる相手を見つけてきてくれるのか、問題のないよう契約書類を作成してくれるのか、最後の決済の時まで売却の段取りをしてくれるのか、これら全てを任せられるプロを見つけて不動産売却の仲介依頼をできるかどうかで売却活動の成功が決まるわけです。

賃貸併用住宅で失敗する代表的なパターン3つ

賃貸併用住宅は低金利の住宅ローンを活用するのが大きなメリットであると同時に、住宅ローンの借入可能額は銀行が安全だと考える金額までしか借りられないので、住宅ローンが返せずに破綻するようなことはほとんどありません。

ただし賃貸併用住宅も不動産投資の一つの手法に過ぎませんので、当然失敗する場合もあります。そこでこの記事では賃貸併用住宅の代表的な失敗例を見ていきながら、どんな事に注意して失敗を防げば良いのかを考えていきたいと思います。

マンションを売却する流れと最初の3ステップ

マンションを売ろうと考え始めるキッカケは色々とありますが、今は売却するのにとても都合の良い環境が揃っています。

株価が上がり円安になることで、国内だけではなく海外の投資家達も加わって活発な不動産取引が行われるようになっており、不動産価格がどんどん価格が上がっている状態です。ただし昔のバブルとは違い、郊外の不動産の価格は下がる一方で、都市部の不動産や便利なマンションが大きく値上がる状況が続いているのです。

マンションのような高さのある建物は都市計画法によって都市部にしか建てられません。つまりマンションというだけで都市部の便利な立地だということです。さらに建物のメンテナンスは管理組合が行うので手間がかかりません。こういったマンションの便利な点を気に入って、50代・60代のお金に余裕がある人や、共働き世帯、高年収のサラリーマンが価格が割高でも次々にマンションを購入しています。

新築マンションはキレイなのですが建築費高騰の影響もあり割高感が高まっています。そこで今注目されているのが中古マンションです。新築マンションの価格が上がっている分、マンションの購入者が中古マンションを検討するようになり、中古マンションも相場価格が上がっています。中古マンションの価格が上がっている今はマンションの売り時だという事です。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その8

長く掲載が続いた私が過去に実際に検討してきた賃貸併用住宅の土地と間取りシリーズも今回で最後です。基本的な賃貸併用住宅の建築プランとして、木造2階建ての1K×2戸と自宅のプランか、木造3階建ての1階・2階がシェアハウスで3階が自宅のプラン、この2つを中心に検討してきました。

最後は木造ではない建物の賃貸併用住宅を検討した土地と、中古住宅で賃貸併用住宅を検討した実例をご紹介していきます。賃貸併用住宅は住宅ローンさえ利用できれば色々な取得方法があるという事がよくわかる事例です。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その7

一般的な一戸建て住宅を建てる場合に人気の南側道路の土地ですが、賃貸併用住宅の場合には逆に北側道路の土地が有利です。なぜなら賃貸併用住宅は自宅と賃貸住宅がくっついているため大きな建物を建てる必要があるため、建物の高さを規制する北側斜線制限の影響が少ないほうが良いからです。

今回はそんな南側接道の土地と北側接道の土地でどんな影響があるのか、具体的な賃貸併用住宅の建築プランを見ながら案内していこうと思います。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その6

値段が下がりながら長く売れ残る土地というのは最初の売り出し価格が高かったせいで売れないのですが、価格だけではなく何かしらの難点がある土地が多いです。

今回はそういった難点を持つためにずっと売れ残っている土地と、これらの土地の難点に潜んでいるリスクをお伝えしていきます。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その5

10件以上の賃貸併用住宅用の土地を検討してきましたが、やはり賃貸併用住宅は普通に賃貸住宅を建てるのと同じですので、30坪以下の小さい土地の場合は整形地でないと収益性の高い建物を建てることができません。玄関の数も多くなりますので、土地が道路に接している広さ、つまり間口もある程度広くなっている必要があります。

一方で賃貸併用住宅は収益性の高さを追求する観点も必要ですので、坪単価の安い路地状敷地（旗ざお地）などの変形地も検討しておきたいところです。ただ変形地の場合は30坪以上の広さがないとまともな大きさの建物を建てることができません。

さらに路地状敷地の場合、道路と2m以上接していれば建物を建てることができますが、各自治体の条例によって建てられる建物の種類が制限されるので注意が必要です。例えば世田谷区は路地状敷地に共同住宅を建てることはダメですが、長屋ならば建てることが可能です。

他にも賃貸併用住宅が建てられないような土地や注意点はたくさんありますので、私が体験してきた土地探しの経験を元に、どんな土地はダメなのかについてお伝えしていきます。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その4

何度かに渡って私が実際に検討してきた賃貸併用住宅の土地と建物の具体例を書いている記事シリーズの続きです。何の情報を集めて、どんなことを考え、何を基準に購入するかどうかの判断したのか。できる限り具体的な記事を書くことで、あなたの賃貸併用住宅の取得にお役立て頂けることを願っています。

ではさっそく実際に検討してきた賃貸併用住宅プランを見ていきましょう。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その3

現在は賃貸併用住宅の建築を進めている私ですが、過去2年弱の間にずっと賃貸併用住宅用の土地購入や、中古の賃貸併用住宅の取得を検討してきました。その間には10件以上の土地や建物について購入を考えてきました。

そこで具体的な賃貸併用住宅の実例として、私が実体験してきた物件の情報と購入に至らなかった理由を添えて1件ずつ解説をしていきます。あなたの賃貸併用住宅の取得にお役立て頂けると嬉しいです。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その2

賃貸併用住宅として私が実際に検討してきた新築用の土地と建物の間取りや、購入しようとした中古の賃貸併用住宅についての実体験をご紹介していきます。

具体的な間取りまで検討しておきながら購入を見送った理由や、想定していた賃貸併用住宅での家賃収入などをできるだけ具体的に体験談として書いていきたいと思います。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その1

私の実体験として、2015年2月に賃貸併用住宅のための土地を契約するまで間に、建物プランや間取り図まで検討を進めた土地がいくつもあります。また中古住宅の賃貸併用住宅の購入も何件か検討したのですが、購入には至りませんでした。

そこで今回は間取りまで検討しながらも結局買うのをやめた土地や、中古の賃貸併用住宅をなぜ買わなかったのかといった理由と共に、どんな賃貸併用住宅を検討してきたのかという体験談を書いていきたいと思います。

たくさんあるので何回かに分けてお伝えしてきます。

家を売却する時の流れと売却方針

家を売却するためには多くの手順・手続きを踏んでいかなければなりません。ただ実際には不動産会社が段取りを整えてくれますし、売却で成功するための重要項目というのは意外と少ないものです。

専門知識が必要な事柄は上手くプロに任せ、スムーズに家の売却を進めるためのコツを順にさっそく見ていきましょう。

不動産を売却してきた経験で得た教訓5つ

2007年から賃貸経営を始めて、今までに二度不動産の売却を経験してきました。これらの売却活動をのために10社以上の不動産会社と物件売却に関する話をして、売り出し後にはたくさんの買い主の方から多数の問合せや買付を頂いてきました。

今回はそんな不動産売却の過程で経験してきた失敗と、そこから学んだ教訓についてお伝えしていきます。

土地売却で損をしないために大切な3つのこと

土地の売却は不動産売買の中でも一番頻繁に行われている取引です。一戸建てを建てるだけではなく、地域によってはアパートやマンションを建てたり、駐車場や資材置き場にしたり、最近では産業用太陽光発電のソーラーパネル置き場として利用したりと、不動産の中で活用方法の幅が一番広いです。

つまり土地はどんな立地でも活用方法さえあれば売れる可能性があるのですが、当然その土地の利用のされ方で売れる価格は全く違った金額になります。つまり売る土地の利用価値を見極めて、どんな買い手が一番高い金額で買ってくれるかを想像しながら売却活動を行うことが必要です。

相場価格より低く売ってしまったり、高く買ってくれる人を見逃して他に安く売ってしまわないよう、利益を逃さないための3つのポイントを見ていきたいと思いますが、まずは全体の流れを知ることから始まります。

不動産売却で得た現金を賃貸併用住宅にして資産運用

不動産の売却をした後はローンの元金が大量に残っていない限り、数百万円～数千万円の現金を手に入れることができます。この不動産売却で得た資金を銀行預金として眠らせてしまうのはとてももったいないです。

とは言うものの、せっかく得られたまとまった現金をリスクの高い金融商品に投資するのはよほどお金に余裕がなければできません。そこでリスクを抑えて現金の資産運用をするための投資先を探していくと、多くの人は不動産投資・賃貸経営による家賃収入にたどり着きます。

不動産投資の特徴として、投資金額は大きいものの不動産価格の変動はゆっくりとしていて株価ほど激しく変動しないうえ、家賃相場の変動も小さいので安定した利益が見込めます。

ただし昨今の賃貸住宅市場は日本の人口減少に伴い競争が激しくなって来ているので、できる限り競争力のある賃貸住宅を作り、リスクの低い不動産投資の方法を選ぶことが大切になってきています。

番号	投資手法	必要資金	家賃収入	支払利息	リスク
1	ワンルーム（現金）	★★★	★	-	★★
2	ワンルーム（ローン）	★	★	★★	★★★
3	一棟アパート	★★★★	★★★★	★★★	★★★
4	一棟マンション	★★★	★★★★★	★★★★	★★★★
5	賃貸併用住宅	★★	★★	★	★

不動産を満足できる金額で売却する基本

不動産を売却するにはいくつかの段取りが必要です。売却金額が安くても良いならば、売却金額の査定をしてもらった不動産業者にそのままお任せしてしまえば、割安な価格ですぐに売却してしまうことができます。

ただし普通は少しでも高い金額で売却してもらいたいと考えますので、高く売却するための基本を5つのステップに分けて見ていきましょう。

住宅ローンの審査で有利になる条件7つ

住宅ローンの審査で有利になるために、まずは審査とは何かを考えてみましょう。住宅ローンの審査というのは、銀行があなたにお金を貸しても大丈夫かどうか色々と調べて、ちゃんと返してくれそうな金額の貸出額を決める、一連の手順の事です。

つまりたくさん無駄遣いをしていたり、収入に比べてたくさんのローンを抱えていたり、貯蓄の習慣がなくお金をすぐに使ってしまう人には、当然ですが銀行は住宅ローンを貸してくれません。貸したとしても小さな金額だったり、高い金利でないと貸し出さなかったりするわけです。

住宅ローンは普通の社会人が利用できる最も優遇された融資ですので、自分が引き出せる最高のローン条件になるように、事前に準備しておくことが大切です。では具体的にどんな事をしていれば良いか見ていきましょう。

賃貸併用住宅のローンの組立て方の代表例2つ

賃貸併用住宅の最大のメリットは住宅ローンが使えることです。ただし住宅ローンを利用するには条件がありますし、賃貸併用住宅を取得する目的によってどんなローンを利用するのが良いかは変わります。

そこで今回は「低金利にこだわり総支払利息を抑えてリスクを減らす方法」と「賃貸住宅部分を多くして利益を最大化させる方法」の代表的な2つの目的別に、賃貸併用住宅のローンの利用のしかたを見ていきましょう。

住宅ローンの比較で大切な注意事項3つ

住宅ローンの比較をするときに見比べる項目は金利の各種プランや繰り上げ返済の手数料、保証料、金利優遇条件などがあります。他にも銀行のローン対象エリアかどうかや、建物の構造、借主の年収など、住宅ローンの審査では様々な要素をチェックされますので、単純な項目の比較だけでは自分に合った住宅ローンは見つかりません。

今回は住宅ローンの比較表の裏側に隠されている、とても大事な点について見ていきましょう。

住宅ローンを使って堅実に資産を作り上げる方法

住宅ローンはあなたの収入や資産を大きく増やす可能性を持っています。でも住宅ローンの活用方法がわからなければ、住宅ローンは自宅を買うための単なる借金に過ぎません。

住宅ローンで収入を増やせるかどうかの分かれ目は、仕組みを知っているかどうか、そして知ったあとに実践したかどうかだけの違いです。さっそく住宅ローンの持つ力、そして上手く利用することで資産を作り出すことができる仕組みを見ていきましょう。

実際にマンション売却をして気付いた査定の重要ポイント

マンションを売却しようとする前や、自分のマンションの価値がいまはどれくらいなのかを知りたい時、まずは不動産会社にマンションの査定をしてもらう事ができます。不動産業界は成功報酬の仕組みで成り立っているので、査定をしてもらっても実際にマンションを売るまでは一切お金がかかる事はありません。

今は不動産の相場が上昇しており、特にマンションは土地や一戸建てに比べて値上がり幅が大きいです。首都圏における中古マンションの成約平米単価（実際に売買されたマンションの1平米当たりの価格）は2013年の前半では39万円前後でしたが、2014年の後半から2015年1月の実績を見ると成約平米単価は44万円～45万円で取引されています。

わずか2年弱の間に中古マンションは10％以上も値上がりしているのです。しかも在庫と呼ばれる売出し中のマンションの数は2013年1月には約45,000件でしたが、2015年1月には約34,000件にまで減っており、マンションを買いたい人はたくさんいるのに、売り物件が少ないので人気のマンションは取り合いになるほどの状況になっています。

完全にマンションの売り手が有利な状況が出来上がっているので、もしマンションの査定をお願いすれば競って高い査定価格を付けてくれる環境だという事を理解しておきましょう。

JR東日本の列車本数削減で実感する郊外の不動産価値の下落

2015年3月14日のJR東日本のダイヤ改正で、不動産価格に影響のある重要な発表がありました。人口減少により利用者数が減っている首都圏郊外の一部路線で列車の運行本数を減らすという内容です。

列車の運行本数は生活の利便性に直接影響してきますので、削減対象の路線はさらに人気がなくなり悪循環の結果、最悪の場合は路線廃止に繋がっていきます。すると当然その路線周辺の土地の利用価値は下がりますので、不動産価格が下落するのは自然な流れというわけです。

自宅マンションを売却して家賃収入を生む自宅を建てる

自宅のマンションを売りに出す理由は色々とありますが、今は不動産の値上がりが続いており、マンションの売却をするには非常に良い状況です。

住宅用の不動産として売買されるものには土地、一戸建て、マンションの3つな主な物件種類ですが、特にマンションの値上がり幅は高くなっています。首都圏の新築マンションを例にあげると、2012年の平均分譲価格は4,540万円に対し、2014年は5,060万円です。わずか2年で11％以上の値上がりです。

新築マンションの価格が上がると、割安な中古マンションを買おうとする人が増えて競争になりますので、中古マンションの価格も上がることになります。今まさにマンションの売り時が到来しているわけです。

私の知り合いだけでも、不動産の値上がり、特にマンションの値上がりにより自宅を売却して恩恵を受けた友人知人が4人もいます。賃貸経営関係の知り合いを含めると、不動産の売却によって利益を得た人は本当にたくさんいます。私自身も所有していたアパートとマンションを2014年に売却して利益を得ることができました。

賃貸併用住宅は住宅ローンを使えるので有利

住宅ローンは不動産を買うときに一番優遇されているローンです。低金利、長期間の借り入れができて、月々の支払い金額をとても少なくすることができます。

特に最近では、市場最低金利を更新しました、というニュースが飛び交うほどに金利が低いため、住宅ローンは1％以下が当たり前になってきています。

ソニー銀行やSBIネット銀行などネット銀行の中には0.539%などという信じられないほど金利が低い商品もあります。メガバンクでも最低金利は0.775％で借りられますので、どこの銀行で借りても低金利の恩恵を受けることができるのです。

一方でアパートなどの投資用不動産を購入しようとすると、アパートローンのような事業性のローンを利用する事になります。よほど実績がないと金利は安くならず、3.5％などの高い金利でローンを組むしかありません。

賃貸物件は体感的な基準で選ばれる

賃貸物件がどのようにして選ばれるのか、というヒントになる記事がニュースサイトに掲載されていました。今回はこの記事が示唆する、賃貸経営におけるヒントをお伝えしたいと思います。

不動産業の社長が「絶対に住まない」NG部屋の特徴3つ
http://news.livedoor.com/article/detail/9813399/

この記事の要点はこうです。

・不動産業の社長が絶対に住まない家の特徴を紹介している
・日当たりが悪い、ピンとこない、斜め部分がある間取りの3つ
・住まいは直感に頼って判断したほうが良いと社長は語っている

ハウスメーカー・設計事務所の探しかた

賃貸併用住宅を建てるにはハウスメーカーや設計事務所で建築プランを具体的に書いてもらう必要があります。賃貸併用住宅を手に入れる目的をハッキリさせて、土地探しを効率的にするためです。

ただし賃貸併用住宅は最近になって知名度が上がり、様々な事例を見ることが出来るようになってきたばかりです。数十年前から賃貸併用住宅は存在していたものの、事例も少ないためどんな建物を建てるのが良いかというノウハウは一部の企業や担当者しか持っていません。

なのでハウスメーカーや設計事務所を選ぶときは、賃貸併用住宅の実績があるか聞いてからパートナー企業を選びます。ところが実績があるからといって良い建築プランを作ってくれるとは限りません。

賃貸併用住宅作りはまず建築プランを決めること

賃貸併用住宅を新築で建てる場合は、土地探しよりも先にハウスメーカーか設計事務所を探すことから始まります。賃貸併用住宅を専門的に扱っている不動産会社も設計事務所のようなものなので、賃貸併用住宅の建築プランを相談できる相手であれば大丈夫です。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は住宅ローンで賃貸経営を行うという仕組みであるため、大きなデメリットは生まれにくいです。とは言えデメリットはいくつかありますので、欠点を認識したうえで賃貸併用住宅に取り組むことで破綻リスクを小さくする事は必要となります。今回は賃貸併用住宅のデメリットを見ていきましょう。

不動産の仲介手数料が無料になっていく

インターネットの発達により、だんだんと不動産業界の仕組みや慣例が変わってきています。最近の賃貸物件仲介サービスでは借主からは仲介手数料を取らず、貸主からの仲介手数料をもらったり、広告費付きの物件を仲介したり、わずかな月間利用料やサービス利用料のみを課金するサービスが広がってきています。中には借主に少額をキャッシュバックする会社まで出てきています。

単純に考えれば借主からの仲介手数料がなくなり、貸主からの仲介手数料のみになるので売上は半分になってしまいます。なぜこんな事が可能になるのかというと、ネットで物件紹介や案内を完結させることにより、大幅に経費が抑えられるようになったからです。

賃貸併用住宅用の土地契約をしました

2013年の始めに効率の良い不動産投資をしようと、賃貸併用住宅を検討し始めてから約2年。その間にも所有物件の売却や貸家用の戸建て購入を経験しながら、じっくりと賃貸併用住宅の建築プランや土地探しを続けていました。

土地探しと並行して賃貸併用住宅の取得をサポートしてくれる様々な会社への相談も行い、ようやく自分の方針に合った建物を作ってくれる会社を見つけました。

そこで主要な建築プランを2つ決め、この建物が入る土地を探していたところ、2014年の年末に偶然にも希望の立地で割安な土地を発見。建築費用の見積もりが想像よりかなり高かったり、住宅ローンを融資してくれる銀行を探すのに苦労しましたが、何とか融資をしてくれる銀行を見つけて土地の契約をする事が出来ました。

3階建てとは - 不動産用語の意味と解説

3階建て住居は2階建てと比較すると特徴が把握しやすいです。

もし建築可能な総床面積（建坪）が3階建てと2階建てで同じ場合、3階建ては階段が2倍必要なためそのぶん確保できる居住面積が狭くなります。しかも生活において階段の昇り降りが増えるため、暮らしやすさという点でも3階建ては2階建てに対して不利と言えます。

また建築費用も同じ建坪の場合、3階建てのほうが2階建てに比べて3～4割も高くなります。例えば同じ広さであっても、2階建てが2000万円ならば3階建ては2700万円と高額になってしまいます。

なぜなら、3階建ての場合は土地に対してより多くの荷重が集中してかかるため、地盤改良にお金がかかったり、構造計算書の提出が義務化されていたり、背が高い建物になりやすいため耐震性を高めたりと、余分な作業や工事が増えるためです。