賃貸併用住宅のローンの組立て方の代表例2つ

賃貸併用住宅の最大のメリットは住宅ローンが使えることです。ただし住宅ローンを利用するには条件がありますし、賃貸併用住宅を取得する目的によってどんなローンを利用するのが良いかは変わります。

そこで今回は「低金利にこだわり総支払利息を抑えてリスクを減らす方法」と「賃貸住宅部分を多くして利益を最大化させる方法」の代表的な2つの目的別に、賃貸併用住宅のローンの利用のしかたを見ていきましょう。

住宅ローンの比較で大切な注意事項3つ

住宅ローンの比較をするときに見比べる項目は金利の各種プランや繰り上げ返済の手数料、保証料、金利優遇条件などがあります。他にも銀行のローン対象エリアかどうかや、建物の構造、借主の年収など、住宅ローンの審査では様々な要素をチェックされますので、単純な項目の比較だけでは自分に合った住宅ローンは見つかりません。

今回は住宅ローンの比較表の裏側に隠されている、とても大事な点について見ていきましょう。

住宅ローンを使って堅実に資産を作り上げる方法

住宅ローンはあなたの収入や資産を大きく増やす可能性を持っています。でも住宅ローンの活用方法がわからなければ、住宅ローンは自宅を買うための単なる借金に過ぎません。

住宅ローンで収入を増やせるかどうかの分かれ目は、仕組みを知っているかどうか、そして知ったあとに実践したかどうかだけの違いです。さっそく住宅ローンの持つ力、そして上手く利用することで資産を作り出すことができる仕組みを見ていきましょう。

実際にマンション売却をして気付いた査定の重要ポイント

マンションを売却しようとする前や、自分のマンションの価値がいまはどれくらいなのかを知りたい時、まずは不動産会社にマンションの査定をしてもらう事ができます。不動産業界は成功報酬の仕組みで成り立っているので、査定をしてもらっても実際にマンションを売るまでは一切お金がかかる事はありません。

今は不動産の相場が上昇しており、特にマンションは土地や一戸建てに比べて値上がり幅が大きいです。首都圏における中古マンションの成約平米単価（実際に売買されたマンションの1平米当たりの価格）は2013年の前半では39万円前後でしたが、2014年の後半から2015年1月の実績を見ると成約平米単価は44万円～45万円で取引されています。

わずか2年弱の間に中古マンションは10％以上も値上がりしているのです。しかも在庫と呼ばれる売出し中のマンションの数は2013年1月には約45,000件でしたが、2015年1月には約34,000件にまで減っており、マンションを買いたい人はたくさんいるのに、売り物件が少ないので人気のマンションは取り合いになるほどの状況になっています。

完全にマンションの売り手が有利な状況が出来上がっているので、もしマンションの査定をお願いすれば競って高い査定価格を付けてくれる環境だという事を理解しておきましょう。

JR東日本の列車本数削減で実感する郊外の不動産価値の下落

2015年3月14日のJR東日本のダイヤ改正で、不動産価格に影響のある重要な発表がありました。人口減少により利用者数が減っている首都圏郊外の一部路線で列車の運行本数を減らすという内容です。

列車の運行本数は生活の利便性に直接影響してきますので、削減対象の路線はさらに人気がなくなり悪循環の結果、最悪の場合は路線廃止に繋がっていきます。すると当然その路線周辺の土地の利用価値は下がりますので、不動産価格が下落するのは自然な流れというわけです。

自宅マンションを売却して家賃収入を生む自宅を建てる

自宅のマンションを売りに出す理由は色々とありますが、今は不動産の値上がりが続いており、マンションの売却をするには非常に良い状況です。

住宅用の不動産として売買されるものには土地、一戸建て、マンションの3つな主な物件種類ですが、特にマンションの値上がり幅は高くなっています。首都圏の新築マンションを例にあげると、2012年の平均分譲価格は4,540万円に対し、2014年は5,060万円です。わずか2年で11％以上の値上がりです。

新築マンションの価格が上がると、割安な中古マンションを買おうとする人が増えて競争になりますので、中古マンションの価格も上がることになります。今まさにマンションの売り時が到来しているわけです。

私の知り合いだけでも、不動産の値上がり、特にマンションの値上がりにより自宅を売却して恩恵を受けた友人知人が4人もいます。賃貸経営関係の知り合いを含めると、不動産の売却によって利益を得た人は本当にたくさんいます。私自身も所有していたアパートとマンションを2014年に売却して利益を得ることができました。

賃貸併用住宅は住宅ローンを使えるので有利

住宅ローンは不動産を買うときに一番優遇されているローンです。低金利、長期間の借り入れができて、月々の支払い金額をとても少なくすることができます。

特に最近では、市場最低金利を更新しました、というニュースが飛び交うほどに金利が低いため、住宅ローンは1％以下が当たり前になってきています。

ソニー銀行やSBIネット銀行などネット銀行の中には0.539%などという信じられないほど金利が低い商品もあります。メガバンクでも最低金利は0.775％で借りられますので、どこの銀行で借りても低金利の恩恵を受けることができるのです。

一方でアパートなどの投資用不動産を購入しようとすると、アパートローンのような事業性のローンを利用する事になります。よほど実績がないと金利は安くならず、3.5％などの高い金利でローンを組むしかありません。

賃貸物件は体感的な基準で選ばれる

賃貸物件がどのようにして選ばれるのか、というヒントになる記事がニュースサイトに掲載されていました。今回はこの記事が示唆する、賃貸経営におけるヒントをお伝えしたいと思います。

不動産業の社長が「絶対に住まない」NG部屋の特徴3つ
http://news.livedoor.com/article/detail/9813399/

この記事の要点はこうです。

・不動産業の社長が絶対に住まない家の特徴を紹介している
・日当たりが悪い、ピンとこない、斜め部分がある間取りの3つ
・住まいは直感に頼って判断したほうが良いと社長は語っている

ハウスメーカー・設計事務所の探しかた

賃貸併用住宅を建てるにはハウスメーカーや設計事務所で建築プランを具体的に書いてもらう必要があります。賃貸併用住宅を手に入れる目的をハッキリさせて、土地探しを効率的にするためです。

ただし賃貸併用住宅は最近になって知名度が上がり、様々な事例を見ることが出来るようになってきたばかりです。数十年前から賃貸併用住宅は存在していたものの、事例も少ないためどんな建物を建てるのが良いかというノウハウは一部の企業や担当者しか持っていません。

なのでハウスメーカーや設計事務所を選ぶときは、賃貸併用住宅の実績があるか聞いてからパートナー企業を選びます。ところが実績があるからといって良い建築プランを作ってくれるとは限りません。

賃貸併用住宅作りはまず建築プランを決めること

賃貸併用住宅を新築で建てる場合は、土地探しよりも先にハウスメーカーか設計事務所を探すことから始まります。賃貸併用住宅を専門的に扱っている不動産会社も設計事務所のようなものなので、賃貸併用住宅の建築プランを相談できる相手であれば大丈夫です。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は住宅ローンで賃貸経営を行うという仕組みであるため、大きなデメリットは生まれにくいです。とは言えデメリットはいくつかありますので、欠点を認識したうえで賃貸併用住宅に取り組むことで破綻リスクを小さくする事は必要となります。今回は賃貸併用住宅のデメリットを見ていきましょう。

不動産の仲介手数料が無料になっていく

インターネットの発達により、だんだんと不動産業界の仕組みや慣例が変わってきています。最近の賃貸物件仲介サービスでは借主からは仲介手数料を取らず、貸主からの仲介手数料をもらったり、広告費付きの物件を仲介したり、わずかな月間利用料やサービス利用料のみを課金するサービスが広がってきています。中には借主に少額をキャッシュバックする会社まで出てきています。

単純に考えれば借主からの仲介手数料がなくなり、貸主からの仲介手数料のみになるので売上は半分になってしまいます。なぜこんな事が可能になるのかというと、ネットで物件紹介や案内を完結させることにより、大幅に経費が抑えられるようになったからです。