マイホーム購入で貧乏になる人に「足りないもの」

30歳を過ぎるころから多くの人はマイホームの購入を考え始めます。最初は物件情報を調べながら欲しい家の想像をふくらませます。さらに賃貸vs購入といった記事をみて経済面での違いを調べたり、マンションvs一戸建て、新築vs中古など、さまざまなマイホームの購入パターンを覚えていきます。

そうして自分の欲しいマイホームのイメージができたら、住宅展示場やマンションギャラリーに出かけたり、不動産会社で要望を伝えて希望に近い物件を見せてもらったりします。

物件を3～10件見て、その中で一番の希望に近い物件に買い付けを入れ、銀行に住宅ローンの申し込みをします。晴れて住宅ローンの審査で承認が下りれば、あとはマイホーム購入に関する手続きと引っ越しをするだけです。

ところが、比較検討して一番だと思って買ったマイホームが、同じグレードの賃貸物件に住むより住居費の負担が増えてしまったり、せっせとローン返済をしている家が資産価値の低い物件であったりすることがよくあるのです。

そのため収入が減っていざマイホームを売却しようとした時、住宅ローンの残債よりも低い金額でしか売れず、泣く泣くマイホームを手放したうえに借金まで残るという悲惨な事態が起こります。

では、こうした「マイホーム貧乏」にならないためには何が必要なのでしょうか。

賃貸併用住宅を住宅ローンで借入できる条件と注意点

賃貸併用住宅を建てようとする人は主に2つの立場に分かれます。一つは土地がない人が土地探しから始めて、賃貸住居が1～3戸の比較的小規模な建物を建てる場合。もう一つは土地を所有していたり親に土地の管理を任されているような人が、土地活用のために賃貸併用住宅を建てる場合です。

どちらも住宅ローンで賃貸併用住宅を建てる事ができるのですが、土地の有り無しや建築プランの内容で住宅ローンの借入ができるかどうかが変わります。今回は賃貸併用住宅で住宅ローンを借り入れる条件を見ていきましょう。

賃貸併用住宅は不動産投資としてどうなのか？

不動産投資には数多くの投資物件の種類が存在します。

一般的な物件の種類はワンルームマンションや一棟アパート・一棟マンションですが、他にもオフィスビル、ソシアルビル、戸建て賃貸、賃貸併用住宅、駐車場、簡易宿所、トランクルームなど、本当にたくさんの投資物件があります。

その中でも賃貸併用住宅は、マイホームと一棟アパートの中間の特徴を持つため、マイホームの購入希望者が「ゼロ円マイホーム」として検討したり、不動産投資初心者がリスクの低い投資法として始めたりと、幅広い人に知られている投資物件です。

しかし他の投資物件と比べてメリットが分かりにくいため、不動産投資の手法として敬遠する人が多いのも事実ではあります。今回は他の不動産投資物件と比較しながら、賃貸併用住宅が投資物件として有効なのかを確認していきましょう。

賃貸併用住宅の取得に必要な年収は？

賃貸併用住宅について取得計画を立てる時、最も重要な要素は『住宅ローンの借入上限金額』です。

超低金利の住宅ローンを使って賃貸住宅を取得できるのが賃貸併用住宅における最大のポイントですから、希望する賃貸併用住宅を取得するのに十分な住宅ローンの借入ができるかどうかで、取得する土地の条件や建築プランは左右されることになります。

住宅ローンの借入上限金額は年収で決まりますから、より条件のよい賃貸併用住宅を取得するにはある程度の年収が必要です。では年収がいくらあれば賃貸併用住宅は取得できるのでしょうか？

今回は必要となる年収額とともに、年収の金額帯でどのような賃貸併用住宅が購入できるかを検討していきましょう。

賃貸併用住宅はアパートと何が違うのか

賃貸併用住宅はマイホームを購入するというよりも、不動産投資の一種だというほうが実態に近いです。マイホームの購入も不動産投資の一種ではあるのですが、購入する物件を検討するプロセスは投資用不動産とマイホームでは全く別の観点で検討します。賃貸需要や資産性の高い立地などを考える必要がある賃貸併用住宅は、一棟アパートなどの投資用物件の検討プロセスにとても似ているのです。

ではなぜ新築も中古も選択肢が豊富にあり利回りも高いアパートではなく、わざわざ賃貸併用住宅を取得する人がいるのでしょうか。ちょうど私は賃貸併用住宅を新築して住んでいますし、一棟アパートの購入と運用を経験していますので、今回は賃貸併用住宅とアパートの両方に投資（取得）した経験から得た、両者の特徴についてお伝えしていきます。

サラリーマンでも賃貸併用住宅で資産形成できる方法

賃貸併用住宅という存在を知ってから都市部の住宅地を歩いて見ると、意外にも世の中に多くの賃貸併用住宅が存在している事が分かります。ただしほとんどの賃貸併用住宅の建物はとても大きく、たくさんの賃貸住居がある一棟マンションの一部が大家さんの自宅になっているような物件が多いです。

こうした大型の賃貸併用住宅はもともと住み続けていた土地を持っている地主さんに対して、ハウスメーカーが提案をして大規模な賃貸物件を建て、建物の一部に自宅を作った場合がほとんどです。つまり賃貸併用住宅は土地を持っているような地主だけに縁があるものだったということです。

ところが2000年代になった頃から、サラリーマンでも不動産投資ができると一般的に知られるような時代になり、地主でなくても普通のサラリーマンでも賃貸併用住宅を建てられることが知られるようになりました。すると普通の会社員が賃貸併用住宅を新築するのをサポートする不動産会社も登場し、一気に賃貸併用住宅をサラリーマンが取得する道が開けたのです。

今回は一般的なサラリーマンでありながら、都心の好立地に賃貸併用住宅を建てることができた私の経験もご紹介しながら、サラリーマンが賃貸併用住宅によって資産形成をできる方法をお伝えしていきます。

賃貸併用住宅は危険？比較表と図解で分かる危険度と実態

賃貸併用住宅を建てたいと思って情報収集をしていると、多くのメリットを知ると同時に、デメリットやリスクについても知ることになります。その中には賃貸併用住宅に取り組むことを思いとどまらせるような記事も存在します。例えば「賃貸併用住宅は危険だ」などと書かれている記事があるのですが、これらは本当のことなのでしょうか？

今でこそ賃貸併用住宅を新築して住んでいますが、過去の私は賃貸併用住宅については否定派でした。利回りが低くて投資価値がなく、中古物件の流通量が少ないためにほとんど新築しか選択肢がないような不動産投資の手法をなぜわざわざ選ぶのか、と考えていたのです。そのため当時は賃貸併用住宅を危険だとすら考えていました。

ただ、小規模ながら不動産投資・賃貸経営の経験を積んでいくうちに、投資用物件について利回り以外の様々な価値が分かるようになり、危険だと考えていた賃貸併用住宅の価値にも気が付くようになったのです。

今回はなぜ私が賃貸併用住宅に対する考え方が大きく変わったのか、経験によって見えてきた観点をお伝えしようと思います。賃貸併用住宅と他の投資用物件とを比較することで、どんな特徴や傾向があり、本当に危険なのかどうかを確認していきましょう。

賃貸併用住宅にサブリースは必要？賃貸運営3つの方法

賃貸併用住宅から家賃収入を得られるのは、賃貸住宅に入居者が住み続け、家賃を支払ってくれるからです。ほとんど手間はかからないものの、住居を提供している以上は管理運営が必要になりますから、どう対応していくかを検討しなければなりません。

ただ多くの場合、賃貸併用住宅の新築・取得をサポートしてくれた不動産会社から、賃貸運営についての提案をもらうことができます。ほとんどの場合は「サブリース」か「管理委託」の2つのどちらかを提示されると思いますが、実際には大きく分けて3つの賃貸運営の方法があります。今回はこの方法と、賃貸併用住宅ならではの選択についてお伝えしていきます。

賃貸併用住宅と一戸建ては何が違う？比較で分かる大きな違い

マイホームが欲しいなあ、と思ってマンションや一戸建ての情報を集めていると、ときどき見かけるのが「ゼロ円でマイホームが手に入る」「ローン負担がなく新築の家を持てます」「家賃収入を生む自宅」といった文言です。

どれも賃貸併用住宅のことですが、「一戸建てに賃貸住宅がくっついた建物で家賃収入が手に入る」ぐらいの認識で、一戸建てと比べてどんなメリットやデメリットがあり、取得する手順はどんな違いがあるか、といったもう少し深い情報は時間をかけて調べないと見つかりません。

そこで今回は、賃貸併用住宅と一戸建ての両方を取得した経験から得た知識を元に、「賃貸併用住宅vs一戸建て」として、2つの建物にはどんな違いがあるのか、知っておくべきポイントにしぼって解説します。

賃貸併用住宅の利回りと知っておきたいポイント

賃貸併用住宅について、自宅購入を検討している人は「家賃収入が得られる自宅」という認識があると思いますが、不動産投資の手法としても「住宅ローンで取得できる賃貸物件」という側面もあります。つまり賃貸併用住宅は不動産投資における投資法の一つであるという事も言えます。

不動産投資は効率よく収益を得られる物件かどうかを「利回り」で判断します。利回り（％）＝年間家賃収入÷物件の取得総額×100で表されますから、利回りが高い物件は取得総額が安い割に家賃収入が多い物件ですので、収益性の高い“良い物件”という判断ができます。

このように利回りは便利かつ重要な指標としてよく使われていますが、この利回りだけで判断してしまうと賃貸併用住宅の真の価値について理解できず、せっかく多額の資産を得るチャンスがあるのに見逃してしまいます。今回は賃貸併用住宅の利回りと、不動産投資の一つの手法としてどう考えるべきかについてお伝えします。

賃貸併用住宅の空室リスクへの正しい対処法4つ

賃貸併用住宅の最大のメリットは家賃収入を生む自宅という事ですが、裏を返せば最大のデメリットにもなり得ます。つまり空室の場合は何も収益を生まないばかりか、自宅して使っていない住居部分の住宅ローンを返済しなければなりません。

とはいえ空室リスクを恐れて賃貸併用住宅を新築せず、普通の一戸建てでは家賃収入を生むことはありません。空室リスクを恐れるのではなく、万が一の状態になっても対応できる方法を学び、空室が発生しないようにリスクをコントロールしていくという姿勢が大切です。

狭小地でも大丈夫？賃貸併用住宅は20坪でも成立するのか

賃貸併用住宅は低金利の住宅ローンを利用することで効率的に資産形成をすることができます。そのため多くの人が注目するようになったことで20坪前後の狭小地を持つ人や、土地から取得して賃貸併用住宅を建てたい人が、地価の高い立地で20坪程度の敷地を取得する、といった事例が増えてきています。

ただし同じ20坪でも、土地の形や用途地域、各種法令により賃貸併用住宅が建てられるかは変わりますし、たとえ建築可能だとしても希望するような条件の賃貸や自宅の間取りを確保できるとも限りません。どんな土地ならどんな賃貸併用住宅の建築プランができるのか。資産形成や収益はどうなのか。具体例を通していきながら見ていきましょう。

実践者が教える賃貸併用住宅を「土地なし」から新築するまでの全手順とポイント

賃貸併用住宅といえば、1990年代までは土地活用を考える地主たちが建てている珍しい集合住宅の一種でした。ただし2000年代以降、土地を持たない（地主ではない）普通の会社員や個人事業主でも、アパートや一棟マンションなどへの不動産投資ができるという認識が広がり、賃貸併用住宅も有効な不動産投資の手法の1つとして広がっていきました。

現在では土地なしの状態から賃貸併用住宅を建てる土地を探し、注文住宅を建てるように賃貸併用住宅を新築する人が増えています。こう書いている私自身も土地を持っていない一般的な会社員でしたが、賃貸併用住宅を建てるための土地探しから始め、2015年に完成した賃貸併用住宅に住んでいます。

私の場合は2007年から不動産投資を始めており、賃貸併用住宅は6つ目に取得する不動産（投資物件）となるため、それまでに得た知識と経験をフル活用して土地探しから新築を進め、住み始めてからの賃貸経営も順調に行うことができています。

今回は10年間に渡って蓄積した不動産投資や賃貸経営に関する知恵をベースに、賃貸併用住宅を土地なしから建てるまでの流れと重要ポイントを公開します。これから賃貸併用住宅を新築したいと考えている方に役立ててもらえると嬉しいです。

賃貸併用住宅の一括借り上げは本当に大丈夫なのか

賃貸併用住宅の建築を提案するハウスメーカー、特に大手では、一括借り上げを“保険”として建築プランとセットにして提案してくる場合が多いです。一括借り上げはリスクを全てハウスメーカーが引き受けてくれるのでメリットが大きいように聞こえますが、色々な条件もあり仕組みが複雑なので、本当に大丈夫か不安になる施主・建築主も多いです。

テレビCMやWeb広告などで「30年一括借り上げで安心」などのうたい文句をよく見ますが、一括借り上げという仕組みの裏側を知ることで、得なのか損するのかを見極めることができるようになります。

さっそくその詳細を見ていきましょう。

年収400万円以下でも賃貸併用住宅を取得する方法

賃貸併用住宅は安全かつメリットの多い不動産投資の手法ですが、自宅部分と賃貸住宅部分の合わさった大きな建物を建てることになるため、普通の住宅購入比べて土地や建物の取得金額が高額になりがちで、この高額な取得金額をまかなえるだけの住宅ローンが必要になります。

ところが住宅ローンの借入可能金額の上限は年収によって決まるため、年収が低い世帯では賃貸併用住宅を建てるのに必要な住宅ローンを借り入れることができない場合があります。

例えば年収400万円の場合、約7倍の2800万円が住宅ローンの借入上限金額の目安です。この場合、資産性があり賃貸経営に有利な都市部・駅近の土地では価格が高過ぎて賃貸併用住宅を新築・取得することができません。

では年収が低い世帯では、賃貸併用住宅を新築・取得することを諦めなければならないのでしょうか…？ここで諦めましょう、では記事が続きませんから、もちろん年収が低くても賃貸併用住宅を新築する方法はあります。

ではどんな方法なら年収が低くても取得できるのか。「住宅ローンの借入上限金額を増やす」「取得する賃貸併用住宅を工夫する」の2つの観点から、その実現方法を見ていきましょう。