いますぐ中古マンションを売却すると得する7つの理由

アベノミクスで景気回復と言われて数年経ちましたが、株価は好調に推移し、様々な企業で給料アップが実施されたり会社の好業績を背景にボーナスが増額されるなど、経済が活発に動いている影響で不動産市場も相場価格が上がり続けています。

マンションを所有している人にとってはこうした不動産相場の上昇は含み資産をどんどん増やしていってくれることになります。実際に手持ちの現金が増えているわけではないですが、マンションの市場価値が上がっていますので売却すればかなりの現金を手に入れることができます。

ところがどんなに経済の調子が良くなっても、好景気というのはいつかは終わってしまうもの。今の不動産市場の好調もいつまで続くかは分かりません。資産価値が上がってきたマンションも、適切なタイミングで売らなければせっかくの価値向上も意味がありません。

しかも今はマンションを売却するのに良い材料が偶然にも多数揃っているため、想像以上の高値で売れてしまう実例が何件も現れています。数百万円の利益は当たり前になってきており、ある品川区のマンションでは売却することで3000万円近い利益を得る事例も出ています。

そこで今すぐ所有する中古マンションを売るべき理由を7つにまとめました。これだけの好材料が揃う市況はなかなかありません。さっそく売却活動にどんな有利な状況になっているかを見ていきましょう。

一戸建ての売却を成功させる5つのパターン

家を売る時にはできるだけ高く売却したいと思うものですが、不動産を売りに出す時には立地や家の状況によって最善の方法というのは変わります。これはパートナーとして売却活動を共にしてくれる不動産会社をどう選ぶのかという事を意味します。

不動産というのは奥が深いため、不動産会社には得意不得意がハッキリと分かれています。都市部の空き家の価値を見極めてより高く買ってくれる人を見つけるのが得意な会社や、郊外にある一戸建てを欲しがっている客層と繋がりがある会社、収益物件として一戸建てを売却できる会社など、本当に様々な不動産会社があります。

そこで今回は売却しようとしている一戸建てを5つのパターンに分けて、どんな売却方法が良いのか整理しながら見ていきたいと思います。

マンション売却の仲介手数料は重要な必要経費

マンションの売却をするときに売り出し価格を決めるのは売主です。また買い手から価格交渉を受けて最終的に売り渡す価格を決めるのも売主です。でも売主の意思決定をする背後には、マンション売却の仲介依頼を受けた不動産会社のアドバイスがあるので、売却活動での重要人物は仲介を行っている不動産会社の担当者です。

この事実を理解したうえで不動産の仲介手数料というものについて見ていきましょう。

仲介手数料は売買をする不動産価格によって計算方法が変わります。仲介手数料の計算式は以下の表の通りです。ただ取引される不動産の多くはは400万円を超えるため、売買金額の3％＋6万円という計算式だけ覚えていれば困ることはないでしょう。

不動産の売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5％（＋消費税）
200万円超え400万円以下	売買金額の4％＋2万円（＋消費税）
400万円超え	売買金額の3％＋6万円（＋消費税）

ただし仲介手数料の計算は不動産会社が通常業務の中で行ってくれますし、仲介業務を依頼するときに交わす契約書に計算方法が明記されていますので、特に気にする必要はありません。それよりも大事なことは、仲介手数料の持つ力の本質を知らずに不動産会社への支払い金額を安く済まそうとしないことです。

不動産売却の仲介手数料はケチらないほうが得をする

不動産の売却は不動産会社に依頼する事から始まります。売却に関する準備や段取りはほとんど担当者の人で対応してもらえますし、買い手を見つけてきて希望の売却金額で売れるように交渉もしてくれます。

実際に売却することが決まって不動産の引き渡しの時にも、売主買主のお互いが納得の上で決済ができるように、細かな注意事項まで気を配って詳しく説明もしてくれます。売却が終わった後は不動産会社にサポートをする責任はありませんが、普通の不動産会社ならば売却終了後でも困ったことや不明点があれば快くサポートしてくれます。

つまり不動産の売却活動はほとんど不動産会社の担当者しだいという事です。希望する売却価格で売れるのか、売却できる相手を見つけてきてくれるのか、問題のないよう契約書類を作成してくれるのか、最後の決済の時まで売却の段取りをしてくれるのか、これら全てを任せられるプロを見つけて不動産売却の仲介依頼をできるかどうかで売却活動の成功が決まるわけです。

マンションを売却する流れと最初の3ステップ

マンションを売ろうと考え始めるキッカケは色々とありますが、今は売却するのにとても都合の良い環境が揃っています。

株価が上がり円安になることで、国内だけではなく海外の投資家達も加わって活発な不動産取引が行われるようになっており、不動産価格がどんどん価格が上がっている状態です。ただし昔のバブルとは違い、郊外の不動産の価格は下がる一方で、都市部の不動産や便利なマンションが大きく値上がる状況が続いているのです。

マンションのような高さのある建物は都市計画法によって都市部にしか建てられません。つまりマンションというだけで都市部の便利な立地だということです。さらに建物のメンテナンスは管理組合が行うので手間がかかりません。こういったマンションの便利な点を気に入って、50代・60代のお金に余裕がある人や、共働き世帯、高年収のサラリーマンが価格が割高でも次々にマンションを購入しています。

新築マンションはキレイなのですが建築費高騰の影響もあり割高感が高まっています。そこで今注目されているのが中古マンションです。新築マンションの価格が上がっている分、マンションの購入者が中古マンションを検討するようになり、中古マンションも相場価格が上がっています。中古マンションの価格が上がっている今はマンションの売り時だという事です。

家を売却する時の流れと売却方針

家を売却するためには多くの手順・手続きを踏んでいかなければなりません。ただ実際には不動産会社が段取りを整えてくれますし、売却で成功するための重要項目というのは意外と少ないものです。

専門知識が必要な事柄は上手くプロに任せ、スムーズに家の売却を進めるためのコツを順にさっそく見ていきましょう。

不動産を売却してきた経験で得た教訓5つ

2007年から賃貸経営を始めて、今までに二度不動産の売却を経験してきました。これらの売却活動をのために10社以上の不動産会社と物件売却に関する話をして、売り出し後にはたくさんの買い主の方から多数の問合せや買付を頂いてきました。

今回はそんな不動産売却の過程で経験してきた失敗と、そこから学んだ教訓についてお伝えしていきます。

土地売却で損をしないために大切な3つのこと

土地の売却は不動産売買の中でも一番頻繁に行われている取引です。一戸建てを建てるだけではなく、地域によってはアパートやマンションを建てたり、駐車場や資材置き場にしたり、最近では産業用太陽光発電のソーラーパネル置き場として利用したりと、不動産の中で活用方法の幅が一番広いです。

つまり土地はどんな立地でも活用方法さえあれば売れる可能性があるのですが、当然その土地の利用のされ方で売れる価格は全く違った金額になります。つまり売る土地の利用価値を見極めて、どんな買い手が一番高い金額で買ってくれるかを想像しながら売却活動を行うことが必要です。

相場価格より低く売ってしまったり、高く買ってくれる人を見逃して他に安く売ってしまわないよう、利益を逃さないための3つのポイントを見ていきたいと思いますが、まずは全体の流れを知ることから始まります。

不動産売却で得た現金を賃貸併用住宅にして資産運用

不動産の売却をした後はローンの元金が大量に残っていない限り、数百万円～数千万円の現金を手に入れることができます。この不動産売却で得た資金を銀行預金として眠らせてしまうのはとてももったいないです。

とは言うものの、せっかく得られたまとまった現金をリスクの高い金融商品に投資するのはよほどお金に余裕がなければできません。そこでリスクを抑えて現金の資産運用をするための投資先を探していくと、多くの人は不動産投資・賃貸経営による家賃収入にたどり着きます。

不動産投資の特徴として、投資金額は大きいものの不動産価格の変動はゆっくりとしていて株価ほど激しく変動しないうえ、家賃相場の変動も小さいので安定した利益が見込めます。

ただし昨今の賃貸住宅市場は日本の人口減少に伴い競争が激しくなって来ているので、できる限り競争力のある賃貸住宅を作り、リスクの低い不動産投資の方法を選ぶことが大切になってきています。

番号	投資手法	必要資金	家賃収入	支払利息	リスク
1	ワンルーム（現金）	★★★	★	-	★★
2	ワンルーム（ローン）	★	★	★★	★★★
3	一棟アパート	★★★★	★★★★	★★★	★★★
4	一棟マンション	★★★	★★★★★	★★★★	★★★★
5	賃貸併用住宅	★★	★★	★	★

不動産を満足できる金額で売却する基本

不動産を売却するにはいくつかの段取りが必要です。売却金額が安くても良いならば、売却金額の査定をしてもらった不動産業者にそのままお任せしてしまえば、割安な価格ですぐに売却してしまうことができます。

ただし普通は少しでも高い金額で売却してもらいたいと考えますので、高く売却するための基本を5つのステップに分けて見ていきましょう。

実際にマンション売却をして気付いた査定の重要ポイント

マンションを売却しようとする前や、自分のマンションの価値がいまはどれくらいなのかを知りたい時、まずは不動産会社にマンションの査定をしてもらう事ができます。不動産業界は成功報酬の仕組みで成り立っているので、査定をしてもらっても実際にマンションを売るまでは一切お金がかかる事はありません。

今は不動産の相場が上昇しており、特にマンションは土地や一戸建てに比べて値上がり幅が大きいです。首都圏における中古マンションの成約平米単価（実際に売買されたマンションの1平米当たりの価格）は2013年の前半では39万円前後でしたが、2014年の後半から2015年1月の実績を見ると成約平米単価は44万円～45万円で取引されています。

わずか2年弱の間に中古マンションは10％以上も値上がりしているのです。しかも在庫と呼ばれる売出し中のマンションの数は2013年1月には約45,000件でしたが、2015年1月には約34,000件にまで減っており、マンションを買いたい人はたくさんいるのに、売り物件が少ないので人気のマンションは取り合いになるほどの状況になっています。

完全にマンションの売り手が有利な状況が出来上がっているので、もしマンションの査定をお願いすれば競って高い査定価格を付けてくれる環境だという事を理解しておきましょう。

自宅マンションを売却して家賃収入を生む自宅を建てる

自宅のマンションを売りに出す理由は色々とありますが、今は不動産の値上がりが続いており、マンションの売却をするには非常に良い状況です。

住宅用の不動産として売買されるものには土地、一戸建て、マンションの3つな主な物件種類ですが、特にマンションの値上がり幅は高くなっています。首都圏の新築マンションを例にあげると、2012年の平均分譲価格は4,540万円に対し、2014年は5,060万円です。わずか2年で11％以上の値上がりです。

新築マンションの価格が上がると、割安な中古マンションを買おうとする人が増えて競争になりますので、中古マンションの価格も上がることになります。今まさにマンションの売り時が到来しているわけです。

私の知り合いだけでも、不動産の値上がり、特にマンションの値上がりにより自宅を売却して恩恵を受けた友人知人が4人もいます。賃貸経営関係の知り合いを含めると、不動産の売却によって利益を得た人は本当にたくさんいます。私自身も所有していたアパートとマンションを2014年に売却して利益を得ることができました。