賃貸併用住宅の建物のプランと広さ

一戸建ての自宅を建てることと、賃貸併用住宅の一番の違いが建物の違いです。自宅に賃貸住居を付ける形になるため、普通の一戸建てよりも大きな建物になります。さらにその大きな建物の内部で自宅部分と賃貸部分をどう分けるのかで様々なパターンがあります。

今回はこの建物のプランの一般的な例を一通り見てみましょう。前提としては普通のサラリーマンが土地から探して、低金利の恩恵を受けられる住宅ローンを使う、という場合のプランとしています。住宅ローンを使うには、建物に対する自宅部分の床面積を50％以上にする必要がありますので、これらを前提とした建築プランとなっています。

賃貸併用住宅の目的と計画作り

賃貸併用住宅に取り掛かる最初の一歩は、目的とおおまかな計画を建てることから始めます。特に目的をハッキリ決めておかないと、たくさんの物件情報を見ているうちに賃貸併用住宅を取得すること自体が目的になってしまい、後戻り出来ない状態になって後悔する、という失敗をする可能性が高いからです。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットについては、自宅購入と不動産投資の2つの観点から見るとわかりやすいので、それぞれについて解説していきます。逆に言うと、賃貸併用住宅を検討する時には自宅を買うための視点を持つと同時に、不動産投資（賃貸経営）の視点も持ったうえで物件やプランを検討する必要があるということです。

ではさっそく2つの視点からどんな内容を気を付けて考えていけば良いのか見ていきましょう。

賃貸併用住宅は賃貸経営という商売です

自宅を買おうと考えるとき、普通は戸建てかマンションか、新築か中古か、といったことを最初に考えます。ところが最近は第3の選択肢として賃貸併用住宅を考える人が増えています。

一般の住宅と同じように住宅ローンが使え、そのローン返済は賃貸部分からの家賃収入で返済し、住居費の負担がほとんどなくなるという夢のような仕組みです。普通に家を買ってしまうと住宅ローンの返済の他に、固定資産税や修繕費用などが必要なので、思っているより住居費の家計への負担は大きいです。この負担を大幅に軽減できるのですから、賃貸併用住宅を検討する人が増えるのは当然と言えるでしょう。

賃貸併用住宅とは - 不動産用語の意味と解説

自宅用の住居と、賃貸用の住居を一つの建物として建てた家を賃貸併用住宅と言います。例えば木造2階建ての建物で、1階部分を賃貸2戸、2階部分を自宅とすれば立派な賃貸併用住宅の完成です。

自宅の一部に賃貸部分がある、と考えると木造の建物を想像しがちですが、鉄筋コンクリート造（RC造）の大きなマンションを建てて、最上階がオーナールームになっているような賃貸併用住宅もあります。ただ、自宅部分の面積が50％以上でないと住宅ローンが使えないですし、木造が最もコストパフォーマンスに優れていますので、いま建てられている賃貸併用住宅は最初に挙げたような建物が多いです。

敷地延長とは - 不動産用語の意味と解説

周りを建物で囲まれた袋地から、細い通路を通って道路に繋がっている形をしている土地の、細い通路のことを『敷地延長』と言います。こうした土地は、道路と接している幅が狭いため通路部分は圧迫感があり、奥に進むと通路より幅の広い土地が現れますが、周りを建物に囲まれているため日当たりや風通しが良くない場合が多いです。

このような土地全体のことを『敷地延長』と呼ぶ事もありますが、一般的には土地の形が竿に付けられた旗のようである事から『旗竿地』と呼ばれています。

敷地延長の土地は建築基準法による建築制限に加え、各自治体が定めている条例により建築物に厳しい規制がかけられている場合がほとんどです。制限が多いため土地価格としては割安になっているため、目的の建物が建築できるならばお得な土地と考えることもできます。

旗竿地とは - 不動産用語の意味と解説

道路に接する狭い通路と、他の敷地（建物）に囲まれた袋地により形作られている土地のこと。図面で土地を見るとき、通路が竿、袋地が旗のように見えることから『旗竿地』と言われています。通路部分の土地は『敷地延長』と言われます。旗竿地について他に『路地状敷地』という表現もあります。

土地の形にもよりますが、周辺の土地相場と比べて7割程度の坪単価になっている事が多いです。ただし建築基準法により、道路と接している通路の幅（間口）が2メートル以上ないと建物の建築ができないため、通路の幅が2メートル以下の土地は再建築不可の土地となり、土地相場の半額以下で取引される事になります。

また各自治体の条例により建築できる建物への規制は大きく違っているため、旗竿地に建築を行う場合は土地ごとに該当する自治体の条例を確認する必要があります。例えば東京都では東京都建築安全条例により、旗竿地での共同住宅の建築はできないなど、安全性や環境を守るため厳しい規制が行われています。

容積率とは - 不動産用語の意味と解説

対象の土地に対して、建築する建物の総床面積の大きさの制限を容積率といいます。各自治体の用途地域に合わせて数値が決められています。

建蔽率と合わせて考えると、1フロアの広さが何平米で、何階建てまでの建物が建てられるかが決まります。

例えば100平米の土地に対して容積率が200％であれば、総床面積が200平米までの大きさの建物を建てる事ができます。この土地がさらに建蔽率60％であれば、最大で1フロア60平米を3層と、20平米の1層を組み合わせた建物が建てられる事になります。1フロア50平米を4層にした建物でも大丈夫です。

ただ容積率を目一杯使い切るには建物の一部の形が変になったり、建築費が高いRC造（鉄筋コンクリート造）になったりするので、投資効率や費用対効果の観点から、わざと容積率を余らせて建築する場合も多いです。

他にも前面道路や斜線制限や絶対高さ等の制限により、建てられる建物の大きさは大きく制限されます。また自治体による条例なども影響してきますので、建築プランを想像するときは様々な要素を考慮する必要がありますので、プロの助けを借りながら考えるようにしましょう。

建蔽率とは - 不動産用語の意味と解説

ある土地に対して建てられる建物の大きさは決まっています。この建物の大きさの制ま限は、土地に対して建物を建てても良い広さと、土地の広さに対する建物の総床面積、の2種類の規定値で決められています。このうち、建物を建てても良い広さの事を建蔽率(けんぺいりつ)と呼びます。

例えば土地の広さが100平米で建蔽率が60％の場合、60平米の広さまでの物を建てる事ができます。建蔽率は30、40、50、60、80％の各数値で定められており、その土地の用途地域に沿って数値が定められています。

なお建蔽率は土地が変形地でも同じように適用されるため、旗ざお地では路地部分の土地の広さを含めて、袋地部分に木我か？一杯大きな建物を建てる事が可能です。

ただし隣地との建物の距離を土地の境界線かもががら50センチ以上離して建てる必要があったり、崖地の場合はまた別の制限が加わったりすするので、実際に建築可能な建物の広さは小さくなることが多いです。