マイホーム購入で貧乏になる人に「足りないもの」

30歳を過ぎるころから多くの人はマイホームの購入を考え始めます。最初は物件情報を調べながら欲しい家の想像をふくらませます。さらに賃貸vs購入といった記事をみて経済面での違いを調べたり、マンションvs一戸建て、新築vs中古など、さまざまなマイホームの購入パターンを覚えていきます。

そうして自分の欲しいマイホームのイメージができたら、住宅展示場やマンションギャラリーに出かけたり、不動産会社で要望を伝えて希望に近い物件を見せてもらったりします。

物件を3～10件見て、その中で一番の希望に近い物件に買い付けを入れ、銀行に住宅ローンの申し込みをします。晴れて住宅ローンの審査で承認が下りれば、あとはマイホーム購入に関する手続きと引っ越しをするだけです。

ところが、比較検討して一番だと思って買ったマイホームが、同じグレードの賃貸物件に住むより住居費の負担が増えてしまったり、せっせとローン返済をしている家が資産価値の低い物件であったりすることがよくあるのです。

そのため収入が減っていざマイホームを売却しようとした時、住宅ローンの残債よりも低い金額でしか売れず、泣く泣くマイホームを手放したうえに借金まで残るという悲惨な事態が起こります。

では、こうした「マイホーム貧乏」にならないためには何が必要なのでしょうか。

賃貸併用住宅は不動産投資としてどうなのか？

不動産投資には数多くの投資物件の種類が存在します。

一般的な物件の種類はワンルームマンションや一棟アパート・一棟マンションですが、他にもオフィスビル、ソシアルビル、戸建て賃貸、賃貸併用住宅、駐車場、簡易宿所、トランクルームなど、本当にたくさんの投資物件があります。

その中でも賃貸併用住宅は、マイホームと一棟アパートの中間の特徴を持つため、マイホームの購入希望者が「ゼロ円マイホーム」として検討したり、不動産投資初心者がリスクの低い投資法として始めたりと、幅広い人に知られている投資物件です。

しかし他の投資物件と比べてメリットが分かりにくいため、不動産投資の手法として敬遠する人が多いのも事実ではあります。今回は他の不動産投資物件と比較しながら、賃貸併用住宅が投資物件として有効なのかを確認していきましょう。

サラリーマンでも賃貸併用住宅で資産形成できる方法

賃貸併用住宅という存在を知ってから都市部の住宅地を歩いて見ると、意外にも世の中に多くの賃貸併用住宅が存在している事が分かります。ただしほとんどの賃貸併用住宅の建物はとても大きく、たくさんの賃貸住居がある一棟マンションの一部が大家さんの自宅になっているような物件が多いです。

こうした大型の賃貸併用住宅はもともと住み続けていた土地を持っている地主さんに対して、ハウスメーカーが提案をして大規模な賃貸物件を建て、建物の一部に自宅を作った場合がほとんどです。つまり賃貸併用住宅は土地を持っているような地主だけに縁があるものだったということです。

ところが2000年代になった頃から、サラリーマンでも不動産投資ができると一般的に知られるような時代になり、地主でなくても普通のサラリーマンでも賃貸併用住宅を建てられることが知られるようになりました。すると普通の会社員が賃貸併用住宅を新築するのをサポートする不動産会社も登場し、一気に賃貸併用住宅をサラリーマンが取得する道が開けたのです。

今回は一般的なサラリーマンでありながら、都心の好立地に賃貸併用住宅を建てることができた私の経験もご紹介しながら、サラリーマンが賃貸併用住宅によって資産形成をできる方法をお伝えしていきます。

賃貸併用住宅の利回りと知っておきたいポイント

賃貸併用住宅について、自宅購入を検討している人は「家賃収入が得られる自宅」という認識があると思いますが、不動産投資の手法としても「住宅ローンで取得できる賃貸物件」という側面もあります。つまり賃貸併用住宅は不動産投資における投資法の一つであるという事も言えます。

不動産投資は効率よく収益を得られる物件かどうかを「利回り」で判断します。利回り（％）＝年間家賃収入÷物件の取得総額×100で表されますから、利回りが高い物件は取得総額が安い割に家賃収入が多い物件ですので、収益性の高い“良い物件”という判断ができます。

このように利回りは便利かつ重要な指標としてよく使われていますが、この利回りだけで判断してしまうと賃貸併用住宅の真の価値について理解できず、せっかく多額の資産を得るチャンスがあるのに見逃してしまいます。今回は賃貸併用住宅の利回りと、不動産投資の一つの手法としてどう考えるべきかについてお伝えします。

年収400万円以下でも賃貸併用住宅を取得する方法

賃貸併用住宅は安全かつメリットの多い不動産投資の手法ですが、自宅部分と賃貸住宅部分の合わさった大きな建物を建てることになるため、普通の住宅購入比べて土地や建物の取得金額が高額になりがちで、この高額な取得金額をまかなえるだけの住宅ローンが必要になります。

ところが住宅ローンの借入可能金額の上限は年収によって決まるため、年収が低い世帯では賃貸併用住宅を建てるのに必要な住宅ローンを借り入れることができない場合があります。

例えば年収400万円の場合、約7倍の2800万円が住宅ローンの借入上限金額の目安です。この場合、資産性があり賃貸経営に有利な都市部・駅近の土地では価格が高過ぎて賃貸併用住宅を新築・取得することができません。

では年収が低い世帯では、賃貸併用住宅を新築・取得することを諦めなければならないのでしょうか…？ここで諦めましょう、では記事が続きませんから、もちろん年収が低くても賃貸併用住宅を新築する方法はあります。

ではどんな方法なら年収が低くても取得できるのか。「住宅ローンの借入上限金額を増やす」「取得する賃貸併用住宅を工夫する」の2つの観点から、その実現方法を見ていきましょう。

賃貸併用住宅での資産形成は都心が絶対有利！ 分かりやすい3つの理由

賃貸併用住宅は住宅ローンを使う事で、今はまとまった資産を持っていない人でも大きな資産を作り出す「秘策」です。ただし住宅ローンが低金利なのは自宅として自分が住むからであるため、ローン返済が終わるまでは同時に2つ以上の賃貸併用住宅で資産形成することはできません。

だからこそ1つしか所有できない賃貸併用住宅は、資産形成力の高い立地を選べるかどうかで資産形成のスピードが大きく変わってきます。

多くの土地を所有していない人はどんな土地を購入するべきか知る必要がありますし、賃貸併用住宅を建てられる土地を所有している人は、本当に所有する土地で建てても良いのか考え、ダメだと判断した場合は売却してより条件の良い土地に買い替える必要があります。

今回は資産形成に有利だと言われる都心のほうがなぜ良いのか、分かりやすい3つの理由とともに、どんな「都心の土地」なら良いのかを見ていこうと思います。

賃貸vs購入なんて比較にならない 賃貸併用住宅という選択肢

不動産関連のメディアで頻繁に取り上げられる話題として定着している「賃貸vs購入 どちらが得か」という住まいについての対決ですが、これはマイホーム購入派が普通の一戸建てやマンションを購入するという前提のために議論になってしまっているだけです。

ところがこのマイホーム購入派の選択肢として、賃貸併用住宅という新しい選択肢が登場した瞬間、住まいは借りるより買うほうが断然得をするため、圧倒的な差で購入するほうが良いという結論に落ち着くことになります。賃貸併用住宅の資産形成の有利さは、普通のマイホーム購入とは比べ物になりません。

ただし賃貸併用住宅という選択肢を選ぶことはできる人は限られています。そこで今回は自宅について賃貸vs購入の対決について確認しながら、賃貸併用住宅を選択できる人の条件を確認していきましょう。

相場より安い土地だから買うんですか？

マイナス金利の発表があってから、住宅ローンの金利が全期間固定でも1％を切るような商品が出てくるようになりました。そのために住宅ローンの借り換えや、住宅自体の買い替えをしたいと、私の元に相談に来る友人知人が増えています。

通常のマイホーム購入についてだけではなく、賃貸併用住宅のプラン作りや不動産投資について多くの友人知人から相談を受けてきましたが、不動産の知識や経験が少ない人ほど相場より安い物件を探そうとして必死になっていることが多いです。

もちろん私も相場より安い不動産を買いたいですし、実際に何ヶ月～何年も市場を観察することで割安な物件を見つけ出し、すぐに転売しても利益が出るような物件も購入してきました。

ただ、自宅である賃貸併用住宅が建てた土地を購入した時には、相場よりも割安であることは理由のほんの一部で、実際は違う観点から土地の購入を決断しています。今回は賃貸併用住宅を新築するための土地探しを例に、相場より安く物件を購入することでハマりやすい落とし穴について見ていこうと思います。

土地を買って賃貸併用住宅を建てると土地が無料で手に入る

賃貸併用住宅は資産作りに有効な不動産投資の一種です。賃貸併用住宅に限らず木造の一戸建てでも同じことが言えますが、土地付きの自宅を買って資産形成というのは、資産＝土地を買うという意味とほとんど同じです。建物にほとんど価値は見出せません。

所有している土地に賃貸併用住宅を建てる場合はまた別の考え方が必要ですが、特に資産もないサラリーマンや自営業者が不動産で資産作りをしようとする場合、土地を購入して賃貸併用住宅を建てるのは強力な資産形成の方法となります。

ただし資産＝土地だということに気が付かず、一生懸命に建物プランを考えることに自分の時間を使ってしまうと、資産形成に最も重要な土地探し・土地選びがおろそかになってしまいます。

さらには賃貸部分からの家賃収入は立地に大きく左右されることを考えれば、賃貸併用住宅の成功は土地で8割決まると言っても過言ではありません。良い土地＋賃貸併用住宅という仕組みが揃えば、あとはある程度の建物を建てて、そこに自分が住んでいれば自然に資産が出来上がっていくことになります。

ではどんな観点で賃貸併用住宅の土地を探せば良いのか、どんな考え方を知っていれば資産形成で得をするのか見ていきましょう。

「賃貸併用住宅」と「自宅＆投資物件」はどちらが良いのか

賃貸併用住宅を検討する人はなぜ賃貸併用住宅の取得を考えるのかというと、マイホームを検討していると同時に、資産運用の観点として家賃収入を得られるようになりたいと考えているのだと思います。

ではマイホーム購入と家賃収入を得ることを切り離して、自宅の購入をするのと並行して不動産投資の物件を探すこと、つまり「自宅＆投資物件」をそれぞれ別に購入するのは、賃貸併用住宅を取得するのと比べて何が違うのでしょうか。

今回は収支や損得といった金銭的な観点だけでなく、お金以上に大切な要素も含めながら、「賃貸併用住宅」と「自宅＆投資物件」の2つの選択肢を比較してみたいと思います。

家賃収入よりローン返済が多くても良い？資産作り基本中の基本

賃貸併用住宅でもアパート一棟への投資でも同じですが、家賃収入がローン返済を上回り、手元にお金が残るのが健全な不動産投資の状態です。投資家の言葉で言えばキャッシュフローがプラスの状態。毎月手元にお金が残る限り、いつまででも不動産を所有しておくことができるからです。

私が建てた賃貸併用住宅も、毎月の家賃収入からローン返済を引くと月に1.5万円が手元に残ります。賃貸の部屋は自主管理をしているので不動産会社への管理費の支払いがなく、実際に1.5万円が手元に残ります。ただし新築ではなくなってくると家賃が下がり家賃収入は減るため、すぐにローン返済のほうが多くなってしまう状態です。

さらに今は年間で18万円が手元に残りますが、固定資産税・都市計画税が20万円以上必要なので、いまも実体としては手元からお金が出て行っています。いまは新築なので修繕費もかかりませんが、築年数が経てば徐々に修繕費がかかるようになってきます。つまり手元からお金が出て行く状態です。キャッシュフローはマイナスです。

私はこうなることが分かっていましたが、それでも賃貸併用住宅を建てることを決めました。これは金銭的な意味だけではなく別の目的もあっての結論なのですが、金銭的な観点でも得をすると考えて、アパート一棟や区分マンションなどへの投資をせずに賃貸併用住宅を選択しました。

これはキャッシュフローではなく、資産作りを目的とした不動産投資をしようと考えての決断です。今回はこの資産作りの考え方についてご紹介していきたいと思います。これは普通にマンションや一戸建てを自宅として住宅ローンで購入する場合にも必要な考え方です。

一戸建てを購入して資産作りを実現するコツ

関連記事である、資産価値が落ちない！自宅マンションを購入して資産作りではマンションに関して資産価値が落ちない条件を見ていきました。マンションの人気が年々高まってはいますが、マイホームの購入割合としてはいまだに半数以上を占める一戸建てが基本です。

私は賃貸併用住宅がベストの選択肢だと考えて自宅を建てましたが、賃貸併用住宅で資産作りをする基本は一戸建ての場合と同じですので、今回は一戸建ての資産価値の考え方について確認していこうと思います。

資産価値が落ちない！自宅マンションを購入して資産作り

賃貸に住むよりも自宅用の不動産を購入して資産作りをしたい！という考えの方は多くいると思います。しかし「自宅を買って資産作り」で作り出せる資産価値を計算する方法の記事で書いた通り、本当に資産となる不動産を購入するには、不動産に関する知識が必要です。

特に時間の経過＝築年数が古くなることに対して、購入した自宅の資産価値がどう変化するかについての試算ができることは必須です。単なる足し算と引き算ですし、住宅ローンの計算は自動で計算してくれるサイトがたくさんありますし、スマホアプリでも簡単に計算できます。

今回は賃貸併用住宅による資産作りの参考として、マンションや一戸建てを購入する事でできる資産作りについて見ていこうと思います。

ただ、蓄積できる資産価値についてはマンションと一戸建てでは考え方や必要な知識が変わってきますので、今回は最近人気のマンション購入について、資産作りという観点からどんなマンションを選べば良いのか、具体的に解説していきます。

「自宅を買って資産作り」で作り出せる資産価値を計算する方法

よくSUUMOなどの不動産雑誌やウェブサイトでの記事や資産運用関連のブログで語られる事が多い「賃貸に住む vs 自宅購入 どちらが得か」という疑問があります。ずっと議論されているテーマなので様々な意見が飛び交っていますが、この問題について私なりの明快な答えを持っています。

それは『不動産の知識がある人は購入が得、不動産の知識がない人は賃貸が得』というものです。つまり需要が伸びて資産価値の上がる立地を見極め、割安な不動産を探し出して購入し、自宅として住む間にリフォーム等で資産価値を上げ、上手く希望価格で売却できる知識を持っていれば、自宅は購入するほうが得をします。こう書くとハードルが高そうですが、どれか1つだけでも極めていれば十分得をすると思います。

自宅投資という言葉もあるぐらいですから、自宅を購入して資産を作り出すことは実際に可能です。私も賃貸併用住宅という自宅を新築（取得）することで、資産作りができている事を資産価値の計算をすることで実感できています。賃貸併用住宅でなくても、普通のマンションや一戸建てでも資産作りは可能です。

ところがほとんどの人が前述したような立地・購入・リフォーム・売却に関する知識が足りないため、自宅用不動産の購入により大きなリスクや隠れた損失を抱えています。賃貸ならば住宅ローンという多額の借金もなく自由に引っ越しもできるのに、知識がないまま自宅を購入してしまうことで知らないうちに損失を抱えているという恐ろしいことになります。

20代独身サラリーマンが賃貸併用住宅で資産作りをする方法

賃貸併用住宅は何十年も前からありましたが、広く認知されて始めたのは賃貸併用住宅をテーマにした書籍が出版された2007年頃からです。私も2007年には賃貸併用住宅の仕組みを知る機会があったのですが、表面的な理解で止まってしまったため実際に取得することはありませんでした。

そのあと私は他の一般的な不動産投資であるワンルームマンション投資やアパート経営を経験していくことで、不動産投資における融資の重要性を実感していきます。融資の大切さが分かってくると、住宅ローンを利用する不動産投資である賃貸併用住宅の有利さが理解できるようになっていきました。

住宅ローンは低金利でしかも35年という長期で借りることができる、普通の個人が利用できる中で一番優遇された条件のローンです。社会人として働き始めた20代のうちでも簡単に借り入れることができるので、住宅ローンを使って資産作りに活かさない手はありません。