賃貸併用住宅での資産形成は都心が絶対有利！ 分かりやすい3つの理由

賃貸併用住宅は住宅ローンを使う事で、今はまとまった資産を持っていない人でも大きな資産を作り出す「秘策」です。ただし住宅ローンが低金利なのは自宅として自分が住むからであるため、ローン返済が終わるまでは同時に2つ以上の賃貸併用住宅で資産形成することはできません。

だからこそ1つしか所有できない賃貸併用住宅は、資産形成力の高い立地を選べるかどうかで資産形成のスピードが大きく変わってきます。

多くの土地を所有していない人はどんな土地を購入するべきか知る必要がありますし、賃貸併用住宅を建てられる土地を所有している人は、本当に所有する土地で建てても良いのか考え、ダメだと判断した場合は売却してより条件の良い土地に買い替える必要があります。

今回は資産形成に有利だと言われる都心のほうがなぜ良いのか、分かりやすい3つの理由とともに、どんな「都心の土地」なら良いのかを見ていこうと思います。

もし不況になったら賃貸併用住宅はどう影響を受けるのか

最近であればイギリスのEU離脱や、中国経済の失速など、経済状態を大きく後退させるリスクが存在しています。ある程度経済が好調な時期のあとには必ず、経済状況の後退期も存在するのは歴史が証明しています。

現在はマンションの成約価格が高騰し続けるなど、マンションバブルと言っても過言ではない状況となっており、土地価格も都心部では上昇し続けるなど、一部の地域では不動産取引が好調に推移しています。

ただ、最初に書いたような景気後退のリスクは常にありますし、賃貸併用住宅を建てると長期間で賃貸経営を行うことになりますから、不況の時代もやってくることになります。そこで今回は不況になると賃貸併用住宅はどうなるのかについて見ていこう思います。

ポケモンGOが不動産投資に与える影響 ブームだけでは終わらない問題とは

ポケモンGOが各地で大ブームを巻き起こしています。しかも日本だけの話ではなく、海外も含めてポケモンGOをプレイしていない人も巻き込んで大騒ぎになるほどの影響を与えています。

2016年7月22日に日本でポケモンGOの配信が開始されました。海外では7月初旬から配信開始され、アメリアでは開始1週間で利用者6500万人を越えるほどの人気で、日本でもスマホを持ちながら歩き回る人々であふれ返っています。私もポケモンGOのユーザーの一人です。

早くも社会現象となっているポケモンGOについて、今回は賃貸併用住宅への影響を考えるため、不動産投資や賃貸経営にどう関わってくるか、どう活かしていけば良いのかをお伝えしていきます。

賃貸併用住宅を建てた後で一番後悔していること

私はいま賃貸併用住宅に住んでいるのですが、1つとても後悔していることがあります。家賃収入は順調に得られていますし、自宅の住み心地、家の建っている立地ともに非常に満足しているのですが、新築する時にしかできなかったある事をしませんでした。

もし実施していれば賃貸併用住宅の価値を飛躍的に向上させることができたのですが、施工段階でないとできないことなので、すでに建物が完成して住んでいる今となっては後悔してもできないことです。

今回は賃貸併用住宅やアパートを新築する人に必ず実行して欲しい、わずかな投資で建物価値を大幅に上げることのできるお話しを共有したいと思います。

ダイワハウスの賃貸併用住宅を評価！天井高2m72cmの技術力はどう活かされるのか

天井高2m72cmの家として、多数のTVCMを流しているダイワハウスも賃貸併用住宅を積極的に展開しています。

xevo＋R（ジーヴォ・プラスアール）

賃貸併用住宅についての特徴やメリット解説も豊富にあるのですが、特筆べきは事例の豊富さです。豊富な写真と間取りの各部屋を詳細に解説した記事に加え、施主の感想や担当者のコメントなど、自分も事例の賃貸併用住宅に住んでいることが具体的に想像できるほどの情報量が載っています。

ダイワハウスの賃貸併用住宅 建築事例

多くの事例で地震に対する安心感と、家づくりの過程に対して納得している様子が見て取れます。

ヘーベルハウスの賃貸併用住宅を評価！頑丈な建物構造による間取りの自由度の高さが自慢

ヘーベルハウスはTVCMなどでもよく見かける、多くの方が知っている有名な住宅ブランドです。CMでは家のキャラクターが「ハーイ」といいながら屋根（帽子？）を取る姿が印象的です。

旭化成ホームズ（株）が展開しているブランドであり、賃貸併用住宅も積極的に露出をしています。

賃貸併用へーベルハウス
ヘーベルハウス RONDO 賃貸併用二世帯住宅

ロングライフ住宅を共通イメージとして広報活動を展開しています。ただし賃貸住宅は別ブランドのへーベルメゾンとして展開していますが、住宅の質は同じものです。

賃貸併用住宅で家賃滞納が起こったら…知っておきたい最低限の知識

賃貸併用住宅に住んでいることで経済的なメリットがあるのは家賃収入があるからです。しかし家賃収入というのはあくまで入居者がキチンと毎月家賃を振り込んでもらって初めて受け取れるものです。中には家賃を支払わないまま居座る入居者もいます。

そこで今回は家賃滞納が起きた時はどうすれば良いのか、賃貸住宅の管理方法別に対処法を確認していきます。最悪の事態を想定して事前に学習しておけば、リスクに対して不安な気持ちを持つ必要もなくなります。リスク回避・不安解消のためにもぜひ確認してください。

賃貸併用住宅で失敗し破綻までありうる5つの危ない条件

マイホームを普通に買うのに比べ、家賃収入があるために住宅ローン破綻しにくいのが賃貸併用住宅の強みですが、もちろん失敗の可能性もあります。特にマイホーム購入として一戸建てを建てるよりも規模の大きな建物を建てるために、危ない条件が重なってしまうと最悪の場合は破綻までいってしまうことがあります。

賃貸併用住宅を建てたいと考えているならば必ず知っておきたい賃貸併用住宅における落とし穴について今回は確認していこうと思います。この落とし穴は不動産投資全般にも当てはまることですので、賃貸併用住宅ではない収益物件を検討している場合でもぜひ確認してください。

ハウスメーカーに設計もしてもらえば設計事務所への依頼は不要なのか

賃貸併用住宅を建てたり建築プランを作ってもらおうと考えた時に、最初に迷うのが相談をする相手です。ハウスメーカーなのか、工務店なのか、設計事務所なのか、3種類の会社のうちどこに相談に行けばよいのか迷う人が多いと思います。私も実際に迷ったため、土地探しと並行して何が正解かを深く調べて回りました。

最初は総建築費用を最も安くできるにはどうしたらよいか、という基準を元にハウスメーカー、工務店、設計事務所それぞれに相談に行きました。そこで分かったのが、総建築費用に対する設計料の違いです。

3種の会社それぞれの総建築費用に対する設計料のパーセンテージは、ハウスメーカーや工務店で建築士が社内にいる場合が3～5％に対し、設計事務所に依頼する場合が10～15％という違いでした。

この設計料の違いを聞いた時に「設計事務所だけは選択肢としてないな」と考えたのですが、最終的に私は設計事務所を相談先として選び、設計事務所と不動産会社による相見積もりによって工務店を決めました。

私が設計事務所に対する考えをなぜ変えたのか、そしてその選択が正解だったのかについてお伝えしていこうと思います。

住宅ローンの借り入れ先選び これを知らないと損します

賃貸併用住宅を新築で建てるときに重要な要素は3つあります。土地探し、建築プラン、そして最後に住宅ローンです。

土地があって賃貸併用住宅を建てる場合は手持ち資金だけで建築できてしまうかもしれませんが、サラリーマンや自営業者が資産形成のために土地購入から始める場合は住宅ローンの借り入れが必須ですし、土地所有の場合でも建築費用の全額現金で持っている場合も少ないでしょう。

つまり賃貸併用住宅を建てたいと思う人のほとんどは住宅ローンのお世話になるわけです。しかし賃貸併用住宅を建てようと思った時、土地や建物のことは気にする人は多いですが、資金調達の手段である住宅ローンについて深く考えている人は多くありません。ところが、単に融資をしてくれる銀行から借りれば良いという考えでは損をすることになります。

そこで今回は住宅ローンの借り入れ先の銀行・金融機関について、どんな基準や考え方で選べばよいのかを見ていきましょう。

賃貸vs購入なんて比較にならない 賃貸併用住宅という選択肢

不動産関連のメディアで頻繁に取り上げられる話題として定着している「賃貸vs購入 どちらが得か」という住まいについての対決ですが、これはマイホーム購入派が普通の一戸建てやマンションを購入するという前提のために議論になってしまっているだけです。

ところがこのマイホーム購入派の選択肢として、賃貸併用住宅という新しい選択肢が登場した瞬間、住まいは借りるより買うほうが断然得をするため、圧倒的な差で購入するほうが良いという結論に落ち着くことになります。賃貸併用住宅の資産形成の有利さは、普通のマイホーム購入とは比べ物になりません。

ただし賃貸併用住宅という選択肢を選ぶことはできる人は限られています。そこで今回は自宅について賃貸vs購入の対決について確認しながら、賃貸併用住宅を選択できる人の条件を確認していきましょう。

南向きの土地が一番良い…は間違いです

賃貸併用住宅の企画は、土地探しと同時に建物の建築プランを考える必要があります。どんなに駅近くの良い立地でも、賃貸併用住宅を作れるだけの床面積を確保できない場合もあるし、住環境の良い住宅街では賃貸需要が少ない割に競合のアパートが多過ぎて賃貸経営が成り立たない場合もあります。

さらに土地は一つひとつで条件が違いますから、建築可能な建物も土地によって全て変わってきます。たとえ隣同士の土地だとしても、建築プランは土地の形や周囲との建物関係など、全て考え直さなければなりません。

ただ、道路の向きについては賃貸併用住宅にとって明らかに有利な土地というものがあります。人気の土地として南向き（＝南道路）が有名ですが、賃貸併用住宅を建てる場合はどうなのか、土地の道路の向きと建築プランをセットにして検討をしてみたいと思います。

相場より安い土地だから買うんですか？

マイナス金利の発表があってから、住宅ローンの金利が全期間固定でも1％を切るような商品が出てくるようになりました。そのために住宅ローンの借り換えや、住宅自体の買い替えをしたいと、私の元に相談に来る友人知人が増えています。

通常のマイホーム購入についてだけではなく、賃貸併用住宅のプラン作りや不動産投資について多くの友人知人から相談を受けてきましたが、不動産の知識や経験が少ない人ほど相場より安い物件を探そうとして必死になっていることが多いです。

もちろん私も相場より安い不動産を買いたいですし、実際に何ヶ月～何年も市場を観察することで割安な物件を見つけ出し、すぐに転売しても利益が出るような物件も購入してきました。

ただ、自宅である賃貸併用住宅が建てた土地を購入した時には、相場よりも割安であることは理由のほんの一部で、実際は違う観点から土地の購入を決断しています。今回は賃貸併用住宅を新築するための土地探しを例に、相場より安く物件を購入することでハマりやすい落とし穴について見ていこうと思います。

相続税対策のために無知なまま賃貸併用住宅を建てると間違いなく失敗する

賃貸併用住宅を建てる目的は大きく分けて2種類あります。1つは私のように資産形成とマイホーム取得を目的として、資産のないサラリーマン世帯や自営業者世帯が土地から購入して賃貸併用住宅を建てる場合。もう1つは所有する土地の相続税対策として賃貸併用住宅を建てる場合です。

土地から購入する場合は資産のない人がゼロから取り組むため、賃貸併用住宅の条件に合う土地探しに時間がかかりますし、よほど年収が多い人でない限り、住宅ローンの承認を得るために多くの銀行を回って審査依頼をたくさん出す必要があります。

一方で土地を所有している人は土地を探す必要はないですし、建物を建てる土地を担保にすることで住宅ローンでもアパートローンでも貸し出してくれるため、割と簡単に賃貸併用住宅を建築できてしまいます。相続税対策を目的とするならば毎月の収支を厳しく試算する必要もなく建ててしまえば目的は達成できてしまいます。

ところがこの相続税対策を目的とした場合の「簡単にローンが借りられる」「賃貸併用住宅を建てれば目的は達成する」という点が、賃貸併用住宅を失敗させる大きな原因となっているのです。

不動産や建物のプロでも賃貸併用住宅もプロレベルとは限らない

賃貸併用住宅を建てようと考えたとき、まずは書籍やウェブサイトで情報を集めると思います。そうしてある程度の知識が身に付くと、実際に取得するためには不動産や建築のプロに相談することが必要だと気付き、問い合わせや資料請求を通してプロに相談するという行動を始めます。

行動力のある人の場合、最初からプロに相談しようと動き出す人もいます。不動産は不動産会社やハウスメーカーや工務店、建築士、銀行、司法書士といった多くのプロの手助けがないと作り上げることができませんから、プロに相談をするというのは必要な行動ステップです。

ただし賃貸併用住宅の場合、土地や建物などの各分野のプロだけではなく、賃貸併用住宅という全体像についてベストな企画ができることが必要です。一般的な一戸建てとアパートの両方の知識が必要なうえに実例が少なく、賃貸併用住宅のプロは非常に少ないのが現状です。

ではどうすれば良いのでしょうか？

土地を買って賃貸併用住宅を建てると土地が無料で手に入る

賃貸併用住宅は資産作りに有効な不動産投資の一種です。賃貸併用住宅に限らず木造の一戸建てでも同じことが言えますが、土地付きの自宅を買って資産形成というのは、資産＝土地を買うという意味とほとんど同じです。建物にほとんど価値は見出せません。

所有している土地に賃貸併用住宅を建てる場合はまた別の考え方が必要ですが、特に資産もないサラリーマンや自営業者が不動産で資産作りをしようとする場合、土地を購入して賃貸併用住宅を建てるのは強力な資産形成の方法となります。

ただし資産＝土地だということに気が付かず、一生懸命に建物プランを考えることに自分の時間を使ってしまうと、資産形成に最も重要な土地探し・土地選びがおろそかになってしまいます。

さらには賃貸部分からの家賃収入は立地に大きく左右されることを考えれば、賃貸併用住宅の成功は土地で8割決まると言っても過言ではありません。良い土地＋賃貸併用住宅という仕組みが揃えば、あとはある程度の建物を建てて、そこに自分が住んでいれば自然に資産が出来上がっていくことになります。

ではどんな観点で賃貸併用住宅の土地を探せば良いのか、どんな考え方を知っていれば資産形成で得をするのか見ていきましょう。

市場価値的にも、自宅の階段は手すり付きが絶対に良い。

一戸建てに住んでみると分かるのですが、階段は意外と危険な場所です。今回は階段に手すりが必須の理由を解説していこうと思います。危険回避や便利さという意味だけではなく、手すりを付けることによる以外な効果についてもお伝えしていきます。

「賃貸併用住宅」と「自宅＆投資物件」はどちらが良いのか

賃貸併用住宅を検討する人はなぜ賃貸併用住宅の取得を考えるのかというと、マイホームを検討していると同時に、資産運用の観点として家賃収入を得られるようになりたいと考えているのだと思います。

ではマイホーム購入と家賃収入を得ることを切り離して、自宅の購入をするのと並行して不動産投資の物件を探すこと、つまり「自宅＆投資物件」をそれぞれ別に購入するのは、賃貸併用住宅を取得するのと比べて何が違うのでしょうか。

今回は収支や損得といった金銭的な観点だけでなく、お金以上に大切な要素も含めながら、「賃貸併用住宅」と「自宅＆投資物件」の2つの選択肢を比較してみたいと思います。

大手ハウスメーカーの賃貸併用住宅は選択肢としてはどうなのか

賃貸併用住宅という仕組みを知り情報収集を始めると、まず目に付くのは大手ハウスメーカーのテレビCMです。ウェブ上にも賃貸併用住宅の特集ページが準備され、各ハウスメーカーが営業活動に力を入れているのが分かります。

私も賃貸併用住宅を検討している時には、多くのハウスメーカーに相談をしました。特に大手ハウスメーカーの場合は営業マンのサポートが手厚く、丁寧な案内をしてくれるので知識を付けるという意味でもとてもありがたかったです。

今回は大手ハウスメーカーによる賃貸併用住宅について、大手ハウスメーカーとどう付き合えばよいのか？実際に建築の依頼先としてどうのなのか？様々な観点から考えてみたいと思います。

新築の賃貸併用住宅に住んで驚いた7つのこと

私は人生で9回の引っ越しを経験しています。特に関東に来てからの10年の間には6回も引っ越しをしていて、様々な家に住んだことがあります。

子供の頃には賃貸マンションや分譲マンションに両親や兄弟と住んでいました。一人暮らしになってからは築2年のキレイな1Kのアパートから、築43年のゴキブリが頻出するワンルームマンションまで様々な部屋に住みました。2LDKで大学時代の後輩とルームシェアもしたことがあります。

結婚前後では幹線道路沿いの築10年の1DKや、立地は最高だけど風呂がバランス釜になっている2Kのアパートに住みました。そうして色々な部屋で暮らしてきましたが、今は賃貸併用住宅で人生で初めて新築の一戸建て（厳密にはアパートに近いですが…）に暮らしています。

新築の賃貸併用住宅で暮らしてみて、今までに経験したことがない快適な生活を過ごすことができています。賃貸併用住宅は経済的なメリットも大きな特徴ですが、今回は住宅としての住み心地や生活の快適さについてお伝えしていこうと思います。

賃貸併用住宅を建てられる土地の条件と探し方

賃貸併用住宅は普通の一戸建てとは違うため、土地の探し方や検討方法も当然違ってきます。法令上の問題で賃貸併用住宅を建築できない土地は多くありますし、賃貸経営の観点として建ててはいけない土地もあります。

今回はそんな賃貸併用住宅の土地探しに必要な基礎知識を確認していきたいと思います。

賃貸併用住宅で得られる家賃収入を生活費として使ってはいけない理由

賃貸併用住宅を建てて住むようになると、賃貸住宅からの家賃収入が手元に入るようになります。私の場合は月に約20万円の家賃収入がありますが、住宅ローンの返済金額とほぼ相殺されるので、家賃収入自体は手元に残るお金ではありません。

ただし賃貸住宅を借りて住んでいた頃には、入居者として大家さんに家賃を支払っていましたが、今は家賃収入が住宅ローン返済を相殺してくれるので住居費としての出費はありません。収支で考えるとプラスマイナスゼロ、つまり住居費ゼロでマイホームに住む事ができているので、賃貸住宅を借りていた頃に比べると家賃支払い分だけ収支がプラスになっています。

私の場合の毎月の住居費収支を整理すると…

【賃貸住宅に住んでいた頃】

支払い家賃　-10万円
→住居費合計　-10万円 …(A)

【賃貸併用住宅に住んでいる現在】

家賃収入　+20万円
住宅ローン返済　-20万円
→住居費合計　0円 …(B)

(B)-(A)=+10万円

以前は約10万円のアパートを借りていましたので毎月10万円の支出で、賃貸併用住宅に住んでいる現在は住居費0円なので差額の10万円だけ支出が減っています。家賃収入があるおかげです。ただ、この浮いた10万円を生活費として使ってしまうことはできません。それはなぜなのかを今回はお伝えしたいと思います。

賃貸併用住宅に実際に住んでみて感じるメリット・デメリット

賃貸併用住宅に引っ越してから、約半年が経ちました。住み始めたばかりの頃はまだ対応すべきことなどが多く落ち着いた暮らしができていないかったのですが、最近は周囲の環境にも慣れ、家族も今の家での生活に慣れてきました。

最近では賃貸併用住宅に住むということについて、かなり冷静に良い点や悪い点が分かってきましたので、賃貸住宅での暮らしや、普通の一戸建て住宅の暮らしと比較しながら、私が実際に住みながら感じているメリットとデメリットについてお伝えしたいと思います。

郊外の豪邸より都心の小さな不動産のほうが資産価値がある3つの理由

千葉県の都市部からかなり離れた郊外に建つ、かなり大規模な家が売りに出されているのを見たことがあります。いわゆる豪邸と呼ばれるような建物で、広大な敷地に鉄筋コンクリート造の立派な建物が建っていました。駐車場は10台くらいは余裕で停められそうな広さで、こんな家に住む人は想像できないほどの金持ちなのではと妄想が膨らみます。

ところがその豪邸は新築された時には土地と建物を合わせて数億円のお金が注ぎ込まれたらしいのですが、いざ売却しようとしたところ、購入者が全く現れないためずるずると値が下がり、今では新築時に使った金額の10分の1でも売れずに残っているという話でした。

今回は不動産の資産価値の観点から、この郊外に建つ豪邸の悲劇を参考に、資産価値のある不動産とはどのような物件なのか、3つの重要ポイントについて確認していこうと思います。

競売物件から読み解く住宅ローン破綻の原因と教訓

私は投資用＝賃貸用として住宅ローン破綻者から一戸建てを購入することを2回経験しています。一件は失業によって任意売却されたていたところを購入した物件で、もう一件は競売により取得した物件です。

任意売却の場合は住宅ローン破綻者の売主が意識的に家を売却し、買手である新たな所有者への引き渡しも行うため、購入する側にとっては普通の不動産売買と違いはありません。

ところが競売の場合は有無を言わさず家が売りに出され、所有者（破綻者）は非協力的な場合がほとんどなので、競売によって取得した家がボロボロの状態であったり、居座り続ける元所有者の立ち退きさせる必要があったりと、手間がかかる物件が多いです。

今回はそんな競売で一戸建てを競り落とした時の経験から、住宅ローン破綻して競売になった元所有者の話と、そこから得られる教訓を共有していきたいと思います。

住宅ローン破綻者から学ぶ失敗原因と回避策

マイホームを購入したいという人はたくさんいます。特に30代・40代になると、ずっと賃貸暮らしで良いのか不安に思うとか、子供ができて広くて設備の整った家に住みたいとか、資産形成のためにマイホームを購入したいとか、色々な理由からマイホームの購入検討をする人が増えます。

そのためマイホームの購入検討者向けによく『賃貸vs購入』として住居に関する2つの選択肢の比較が特集されますが、賃貸に比べて購入する場合に一番大変なのがお金の問題です。

購入するためには何千万円もの住宅ローンを借り入れ、さらに頭金として数百万円以上の現金を支払う必要があります。まれに頭金ゼロ円で購入できる家もありますが、頭金を出さなかった分だけ借金（住宅ローン）が増えるだけです。

こうしてマイホーム購入と引き換えに背負った数千万円の借金は、35年間という長期間ずっと返済し続けていくことになります。もし金利が上がれば毎月返済額は増えますし、もし失業してしまったり収入が減ってしまっても住宅ローンの返済額は変わりません。

実は私は過去に2度、住宅ローン破綻した人から家を購入したことがあります。両方とも一戸建てで、不動産投資用の物件として購入しました。つまり賃貸物件として家賃収入を得るための購入です。かなり割安に購入することができたのですが、購入する時には何とも言えない気持ちになりました。

2名の破綻した人のうち、今回は任意売却で住宅ローンを処理したＴさんの話と、そこから住宅ローン破綻しないための回避策を共有したいと思います。

住宅ローンを借りられる銀行・金融機関 全10種の金利と特徴

住宅ローンの借入先となる金融機関は銀行だけではありません。さらに銀行の中でも規模や設立の目的によって提供している住宅ローンの内容は様々に変わります。今回は住宅ローンを借りるときに役立つ、金融機関や銀行の違いと住宅ローンのサービス内容の差についてお伝えしていきます。

家賃収入よりローン返済が多くても良い？資産作り基本中の基本

賃貸併用住宅でもアパート一棟への投資でも同じですが、家賃収入がローン返済を上回り、手元にお金が残るのが健全な不動産投資の状態です。投資家の言葉で言えばキャッシュフローがプラスの状態。毎月手元にお金が残る限り、いつまででも不動産を所有しておくことができるからです。

私が建てた賃貸併用住宅も、毎月の家賃収入からローン返済を引くと月に1.5万円が手元に残ります。賃貸の部屋は自主管理をしているので不動産会社への管理費の支払いがなく、実際に1.5万円が手元に残ります。ただし新築ではなくなってくると家賃が下がり家賃収入は減るため、すぐにローン返済のほうが多くなってしまう状態です。

さらに今は年間で18万円が手元に残りますが、固定資産税・都市計画税が20万円以上必要なので、いまも実体としては手元からお金が出て行っています。いまは新築なので修繕費もかかりませんが、築年数が経てば徐々に修繕費がかかるようになってきます。つまり手元からお金が出て行く状態です。キャッシュフローはマイナスです。

私はこうなることが分かっていましたが、それでも賃貸併用住宅を建てることを決めました。これは金銭的な意味だけではなく別の目的もあっての結論なのですが、金銭的な観点でも得をすると考えて、アパート一棟や区分マンションなどへの投資をせずに賃貸併用住宅を選択しました。

これはキャッシュフローではなく、資産作りを目的とした不動産投資をしようと考えての決断です。今回はこの資産作りの考え方についてご紹介していきたいと思います。これは普通にマンションや一戸建てを自宅として住宅ローンで購入する場合にも必要な考え方です。

家賃収入は時給換算すると超効率の良い収入

利回りという言葉は投資効率を把握するのに便利な指標です。不動産投資だけでなく、国債や預金などでも使われますし、株の配当利回りという言葉でも使われていますね。ただし株や債券などのように売買や運用にほとんど時間を使わない金融商品への投資に対し、不動産投資、というより賃貸経営の場合は購入だけでも大変なうえに、管理運営に手間がかかります。投資というよりは事業に近いです。

そこで賃貸経営の投資効率を考える指標としては、利回りだけでなく時給でも考えることで無駄な動きを減らすことができます。あなたがご存知の通り、時間は有限かつ最も貴重な資源なので、収益性の低い無駄なことはできる限り行わないようにして、より収益性の高い活動に時間をかけることで賃貸経営の収益が増えるようになります。

つまり時給を基準にして投資活動（経営活動）を決めることで、収益を増やすことができるのです。時給という考え方はアルバイトや派遣でも一般的ですし、普通の会社員でも働いた時間と年収で計算してみることで、副業や投資がどの程度効率的かを確認することができます。

時給計算で不動産投資・賃貸経営を考えてみると、賃貸経営が秘めるすごい仕組みに気付くことができます。

利回りを基準にした不動産投資がダメな理由

賃貸併用住宅を建てたり購入しようと考えた時に情報収集をすると、不動産投資からの観点で「賃貸併用住宅は利回りが低いからやめたほうがいい」とか「投資効率が悪いからオススメしない」といった意見を聞いたり目にしたりすることになると思います。どんな意見でも最終的には利回りが低いからダメだ、という結論になっています。

不動産投資を勉強し始めた人であったり、実践している人なら誰でも利回りについては知っています。賃貸併用住宅で初めて不動産投資を始めることになるという方も多いため、利回りについて一言で書くと、『年間家賃収入÷物件取得価格』で計算できる数値です。年間100万円の家賃収入を得られる物件を1000万円で購入したら100÷1000＝0.1＝10％なので、利回り10％と表現します。投資したお金に対して、どれぐらい効率的に収益を得られるか計る指標ということです。

ウェブで不動産投資を薦める記事を見ると、利回りが高い物件が良い物件ですとか、表面利回りと実質利回りの違いに騙されないようにしようとか、ローンを使ってレバレッジをかけて投資利回りを上げよう、といった話が書かれています。利回りの良さは投資活動において追求するべき重要指標という訳です。

一方で盲目的に高い利回りの物件を探す投資家を揶揄して、利回り星人なんて呼ぶ風潮も至るところで見られます。投資本来の意味を考えれば利回りは高ければ高いほど良いわけで、高利回りを追及するのは自然な行動原理なのですが、利回りを基準に投資物件を探すのはハッキリ言って考えが足りないと言わざるを得ません。利回りは表面的な結果であって、利益の源泉はもっと見えにくいところに隠れています。

中古物件で見つけた賃貸併用住宅の失敗例

賃貸併用住宅を取得しようと決意してから新築用の土地を契約するまで、私は土地探しと同時に中古の賃貸併用住宅もたくさんみてきました。幸いにも首都圏に住んでおり中古物件の賃貸併用住宅が他の地域よりも豊富にあったので、様々な土地に建つ賃貸併用住宅の事例を現地で見ることができました。

そうして売りに出されている賃貸併用住宅の中には、失敗したために売りに出されている物件もいくつかありました。今回はそんな売り出し物件の中で見つけた賃貸併用住宅の失敗例について具体的にお伝えしていきます。

住宅ローンの金利と返済方法の選び方完全ガイド

自宅を購入しようと検討するとき、住宅ローンの借入でローンシミュレーションを行う機会が何度もあると思います。ただシミュレーション結果の数値のうち、毎月の返済額だけ見ていては住宅ローンの損得が分からず、どんな借り方をすると得をするのか見抜くことが出来ません。

そこで今回は、ローンシミュレーションを行う際に知識として持っておくと得をする5つのコツをお伝えしようと思います。ローンシミュレーションに関係する知識があれば、自宅を購入したあとのお金の流れや損得がはっきりと分かるようになります。

ではさっそく順番に5つの知識とコツを見ていきましょう。

一戸建てを購入して資産作りを実現するコツ

関連記事である、資産価値が落ちない！自宅マンションを購入して資産作りではマンションに関して資産価値が落ちない条件を見ていきました。マンションの人気が年々高まってはいますが、マイホームの購入割合としてはいまだに半数以上を占める一戸建てが基本です。

私は賃貸併用住宅がベストの選択肢だと考えて自宅を建てましたが、賃貸併用住宅で資産作りをする基本は一戸建ての場合と同じですので、今回は一戸建ての資産価値の考え方について確認していこうと思います。

資産価値が落ちない！自宅マンションを購入して資産作り

賃貸に住むよりも自宅用の不動産を購入して資産作りをしたい！という考えの方は多くいると思います。しかし「自宅を買って資産作り」で作り出せる資産価値を計算する方法の記事で書いた通り、本当に資産となる不動産を購入するには、不動産に関する知識が必要です。

特に時間の経過＝築年数が古くなることに対して、購入した自宅の資産価値がどう変化するかについての試算ができることは必須です。単なる足し算と引き算ですし、住宅ローンの計算は自動で計算してくれるサイトがたくさんありますし、スマホアプリでも簡単に計算できます。

今回は賃貸併用住宅による資産作りの参考として、マンションや一戸建てを購入する事でできる資産作りについて見ていこうと思います。

ただ、蓄積できる資産価値についてはマンションと一戸建てでは考え方や必要な知識が変わってきますので、今回は最近人気のマンション購入について、資産作りという観点からどんなマンションを選べば良いのか、具体的に解説していきます。

「自宅を買って資産作り」で作り出せる資産価値を計算する方法

よくSUUMOなどの不動産雑誌やウェブサイトでの記事や資産運用関連のブログで語られる事が多い「賃貸に住む vs 自宅購入 どちらが得か」という疑問があります。ずっと議論されているテーマなので様々な意見が飛び交っていますが、この問題について私なりの明快な答えを持っています。

それは『不動産の知識がある人は購入が得、不動産の知識がない人は賃貸が得』というものです。つまり需要が伸びて資産価値の上がる立地を見極め、割安な不動産を探し出して購入し、自宅として住む間にリフォーム等で資産価値を上げ、上手く希望価格で売却できる知識を持っていれば、自宅は購入するほうが得をします。こう書くとハードルが高そうですが、どれか1つだけでも極めていれば十分得をすると思います。

自宅投資という言葉もあるぐらいですから、自宅を購入して資産を作り出すことは実際に可能です。私も賃貸併用住宅という自宅を新築（取得）することで、資産作りができている事を資産価値の計算をすることで実感できています。賃貸併用住宅でなくても、普通のマンションや一戸建てでも資産作りは可能です。

ところがほとんどの人が前述したような立地・購入・リフォーム・売却に関する知識が足りないため、自宅用不動産の購入により大きなリスクや隠れた損失を抱えています。賃貸ならば住宅ローンという多額の借金もなく自由に引っ越しもできるのに、知識がないまま自宅を購入してしまうことで知らないうちに損失を抱えているという恐ろしいことになります。

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を利用する

2016年3月の確定申告で初めて住宅ローン控除を申請しました。確定申告自体はすんなり受け入れてもらえたのですが、その後1ヶ月ちょっとの間に税務署とのやり取りが必要だったので記事にして共有します。賃貸併用住宅での住宅ローン控除について解説します。