賃貸併用住宅で利用できるローンは住宅ローンだけではない

賃貸併用住宅の最大のメリットは住宅ローンで収益物件を購入できる事にありますが、自宅部分の床面積が全体の1/2以上である必要があります。つまり建物全体に対して、賃貸住宅として利用できる床面積は半分以下ということです。

スルガ銀行とゆうちょ銀行では自宅部分が1/3以上でも住宅ローンを借り入れできますが、金利が高いためあまりメリットはありません。結局住宅ローンという優遇されたローンを利用するには、賃貸住宅の床面積が制限される事を前提に考えておく必要があるのです。

賃貸併用の自宅を建てるなら知っておきたい特徴4つ

賃貸併用住宅は自宅と賃貸住宅が同じ建物として建てられた住宅ですが、賃貸併用という建物の構成や間取りには様々な注意点や考えておくべき事柄があります。今回は賃貸併用という特殊な建物で知っておきたい特徴を見ていこうと思います。

共働き夫婦は賃貸併用住宅の購入にかなり有利

普通に一戸建てやマンションを買うことと比べると、賃貸併用住宅は家賃収入という収入源があるので圧倒的に有利だという事はすぐに理解できます。さらにアパート一棟を購入するような他の不動産投資と比較しても賃貸併用住宅が有利と言えるのは、住宅ローンという最高に条件の良い融資を使えるからです。

不動産投資用の融資で金利1％以下というのは、賃貸経営で利益を得てきた実績に加えて、数千万円以上の手持ち資金の準備と、決算書（確定申告書）の資産と負債のバランスが良い状態という、不動産投資の成功者でなければ得られなはいような超好条件です。

それが住宅ローンの場合は驚くほど簡単に1％以下の金利で銀行から融資をしてもらえてしまうのです。不動産投資の実績もなく、わずか数営業日の審査で、35年という長期で、しかも金利1％以下の低金利。不動産投資の経験者として住宅ローンの条件の素晴らしさを理解できるようになった時には、軽い感動を覚えたほどです。

20代独身サラリーマンが賃貸併用住宅で資産作りをする方法

賃貸併用住宅は何十年も前からありましたが、広く認知されて始めたのは賃貸併用住宅をテーマにした書籍が出版された2007年頃からです。私も2007年には賃貸併用住宅の仕組みを知る機会があったのですが、表面的な理解で止まってしまったため実際に取得することはありませんでした。

そのあと私は他の一般的な不動産投資であるワンルームマンション投資やアパート経営を経験していくことで、不動産投資における融資の重要性を実感していきます。融資の大切さが分かってくると、住宅ローンを利用する不動産投資である賃貸併用住宅の有利さが理解できるようになっていきました。

住宅ローンは低金利でしかも35年という長期で借りることができる、普通の個人が利用できる中で一番優遇された条件のローンです。社会人として働き始めた20代のうちでも簡単に借り入れることができるので、住宅ローンを使って資産作りに活かさない手はありません。

一戸建ての売却を成功させる5つのパターン

家を売る時にはできるだけ高く売却したいと思うものですが、不動産を売りに出す時には立地や家の状況によって最善の方法というのは変わります。これはパートナーとして売却活動を共にしてくれる不動産会社をどう選ぶのかという事を意味します。

不動産というのは奥が深いため、不動産会社には得意不得意がハッキリと分かれています。都市部の空き家の価値を見極めてより高く買ってくれる人を見つけるのが得意な会社や、郊外にある一戸建てを欲しがっている客層と繋がりがある会社、収益物件として一戸建てを売却できる会社など、本当に様々な不動産会社があります。

そこで今回は売却しようとしている一戸建てを5つのパターンに分けて、どんな売却方法が良いのか整理しながら見ていきたいと思います。

新築計画の住宅ローンが本審査で承認されました

私が現在進行形で新築を計画している賃貸併用住宅について、本日低金利の住宅ローンで本審査の承認がおりました。金利1％以下で7000万円です。住宅ローンの事前審査の打診を始めたのが1月上旬ですので、3ヵ月近くもかかってしまいましたが何とか希望通りの条件で借りられることになりました。

賃貸併用住宅の住宅ローン審査の参考になるかと思いますので、具体的に銀行名・金融機関名を挙げながら、何を考えてどう動いたのかをご紹介していきます。ちなみに私の借入希望金額は6000万円～7000万円で、変動金利の一番安いところを選ぶという基準で探しています。

賃貸併用住宅を中古で取得する場合の注意点

中古物件として売り出されている賃貸併用住宅はとても少ないです。大手の不動産情報サイトでも掲載数は全国100件前後ですから、探している地域にある物件は多くて数件、ほとんどの地域では0件です。これでは探すことすらできません。

ただし中古住宅は200,000件もありますから、これらの中古住宅をリフォームすることで賃貸併用住宅を作り出すことができます。さらにアパート一棟を購入して、自宅部分を作り出すという方法も可能です。工夫すれば中古物件で安く賃貸併用住宅を取得することが可能になってきます。

中古の賃貸併用住宅の購入、中古住宅リフォーム、中古アパート（中古ビル）リフォームの主に3種類の方法があるということです。

賃貸併用住宅を新築するまでの手順

賃貸併用住宅の取得までにはいくつかの手順が必要です。さらに同じ賃貸併用住宅でも土地から取得して新築物件を建てるか、中古住宅のリフォームを行って取得するかで大きく2つの方法がありますので、それぞれ目的に沿った進め方を行う必要があります。

新築と中古ではそれぞれにメリットとデメリットがありますし、さらに土地や家を所有していて賃貸併用住宅を建てたり修繕して作り上げる場合と、土地や中古住宅を探して賃貸併用住宅を作り上げるのでは手順が全く違う部分があります。そこで賃貸併用住宅を取得する目的と条件別に、今回は新築する場合の2つのパターン別に取得までの手順を見ていきましょう。

マンション売却の仲介手数料は重要な必要経費

マンションの売却をするときに売り出し価格を決めるのは売主です。また買い手から価格交渉を受けて最終的に売り渡す価格を決めるのも売主です。でも売主の意思決定をする背後には、マンション売却の仲介依頼を受けた不動産会社のアドバイスがあるので、売却活動での重要人物は仲介を行っている不動産会社の担当者です。

この事実を理解したうえで不動産の仲介手数料というものについて見ていきましょう。

仲介手数料は売買をする不動産価格によって計算方法が変わります。仲介手数料の計算式は以下の表の通りです。ただ取引される不動産の多くはは400万円を超えるため、売買金額の3％＋6万円という計算式だけ覚えていれば困ることはないでしょう。

不動産の売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5％（＋消費税）
200万円超え400万円以下	売買金額の4％＋2万円（＋消費税）
400万円超え	売買金額の3％＋6万円（＋消費税）

ただし仲介手数料の計算は不動産会社が通常業務の中で行ってくれますし、仲介業務を依頼するときに交わす契約書に計算方法が明記されていますので、特に気にする必要はありません。それよりも大事なことは、仲介手数料の持つ力の本質を知らずに不動産会社への支払い金額を安く済まそうとしないことです。

賃貸併用住宅における7つのリスクと対処方法

賃貸併用住宅は住宅ローンで購入するので自宅を購入するようなものですが、賃貸住宅部分がある以上アパートを建てて賃貸経営をする事と同じです。賃貸併用住宅の場合にはリスクが少なくなるものもありますが、基本的には賃貸経営と同じリスクを持つことになります。

ただし通常の賃貸経営とはリスクの大小が違いますので、賃貸併用住宅で特に気を付けるべきリスクとその対処方法を見ていきたいと思います。

不動産売却の仲介手数料はケチらないほうが得をする

不動産の売却は不動産会社に依頼する事から始まります。売却に関する準備や段取りはほとんど担当者の人で対応してもらえますし、買い手を見つけてきて希望の売却金額で売れるように交渉もしてくれます。

実際に売却することが決まって不動産の引き渡しの時にも、売主買主のお互いが納得の上で決済ができるように、細かな注意事項まで気を配って詳しく説明もしてくれます。売却が終わった後は不動産会社にサポートをする責任はありませんが、普通の不動産会社ならば売却終了後でも困ったことや不明点があれば快くサポートしてくれます。

つまり不動産の売却活動はほとんど不動産会社の担当者しだいという事です。希望する売却価格で売れるのか、売却できる相手を見つけてきてくれるのか、問題のないよう契約書類を作成してくれるのか、最後の決済の時まで売却の段取りをしてくれるのか、これら全てを任せられるプロを見つけて不動産売却の仲介依頼をできるかどうかで売却活動の成功が決まるわけです。

賃貸併用住宅で失敗する代表的なパターン3つ

賃貸併用住宅は低金利の住宅ローンを活用するのが大きなメリットであると同時に、住宅ローンの借入可能額は銀行が安全だと考える金額までしか借りられないので、住宅ローンが返せずに破綻するようなことはほとんどありません。

ただし賃貸併用住宅も不動産投資の一つの手法に過ぎませんので、当然失敗する場合もあります。そこでこの記事では賃貸併用住宅の代表的な失敗例を見ていきながら、どんな事に注意して失敗を防げば良いのかを考えていきたいと思います。

マンションを売却する流れと最初の3ステップ

マンションを売ろうと考え始めるキッカケは色々とありますが、今は売却するのにとても都合の良い環境が揃っています。

株価が上がり円安になることで、国内だけではなく海外の投資家達も加わって活発な不動産取引が行われるようになっており、不動産価格がどんどん価格が上がっている状態です。ただし昔のバブルとは違い、郊外の不動産の価格は下がる一方で、都市部の不動産や便利なマンションが大きく値上がる状況が続いているのです。

マンションのような高さのある建物は都市計画法によって都市部にしか建てられません。つまりマンションというだけで都市部の便利な立地だということです。さらに建物のメンテナンスは管理組合が行うので手間がかかりません。こういったマンションの便利な点を気に入って、50代・60代のお金に余裕がある人や、共働き世帯、高年収のサラリーマンが価格が割高でも次々にマンションを購入しています。

新築マンションはキレイなのですが建築費高騰の影響もあり割高感が高まっています。そこで今注目されているのが中古マンションです。新築マンションの価格が上がっている分、マンションの購入者が中古マンションを検討するようになり、中古マンションも相場価格が上がっています。中古マンションの価格が上がっている今はマンションの売り時だという事です。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その8

長く掲載が続いた私が過去に実際に検討してきた賃貸併用住宅の土地と間取りシリーズも今回で最後です。基本的な賃貸併用住宅の建築プランとして、木造2階建ての1K×2戸と自宅のプランか、木造3階建ての1階・2階がシェアハウスで3階が自宅のプラン、この2つを中心に検討してきました。

最後は木造ではない建物の賃貸併用住宅を検討した土地と、中古住宅で賃貸併用住宅を検討した実例をご紹介していきます。賃貸併用住宅は住宅ローンさえ利用できれば色々な取得方法があるという事がよくわかる事例です。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その7

一般的な一戸建て住宅を建てる場合に人気の南側道路の土地ですが、賃貸併用住宅の場合には逆に北側道路の土地が有利です。なぜなら賃貸併用住宅は自宅と賃貸住宅がくっついているため大きな建物を建てる必要があるため、建物の高さを規制する北側斜線制限の影響が少ないほうが良いからです。

今回はそんな南側接道の土地と北側接道の土地でどんな影響があるのか、具体的な賃貸併用住宅の建築プランを見ながら案内していこうと思います。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その6

値段が下がりながら長く売れ残る土地というのは最初の売り出し価格が高かったせいで売れないのですが、価格だけではなく何かしらの難点がある土地が多いです。

今回はそういった難点を持つためにずっと売れ残っている土地と、これらの土地の難点に潜んでいるリスクをお伝えしていきます。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その5

10件以上の賃貸併用住宅用の土地を検討してきましたが、やはり賃貸併用住宅は普通に賃貸住宅を建てるのと同じですので、30坪以下の小さい土地の場合は整形地でないと収益性の高い建物を建てることができません。玄関の数も多くなりますので、土地が道路に接している広さ、つまり間口もある程度広くなっている必要があります。

一方で賃貸併用住宅は収益性の高さを追求する観点も必要ですので、坪単価の安い路地状敷地（旗ざお地）などの変形地も検討しておきたいところです。ただ変形地の場合は30坪以上の広さがないとまともな大きさの建物を建てることができません。

さらに路地状敷地の場合、道路と2m以上接していれば建物を建てることができますが、各自治体の条例によって建てられる建物の種類が制限されるので注意が必要です。例えば世田谷区は路地状敷地に共同住宅を建てることはダメですが、長屋ならば建てることが可能です。

他にも賃貸併用住宅が建てられないような土地や注意点はたくさんありますので、私が体験してきた土地探しの経験を元に、どんな土地はダメなのかについてお伝えしていきます。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その4

何度かに渡って私が実際に検討してきた賃貸併用住宅の土地と建物の具体例を書いている記事シリーズの続きです。何の情報を集めて、どんなことを考え、何を基準に購入するかどうかの判断したのか。できる限り具体的な記事を書くことで、あなたの賃貸併用住宅の取得にお役立て頂けることを願っています。

ではさっそく実際に検討してきた賃貸併用住宅プランを見ていきましょう。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その3

現在は賃貸併用住宅の建築を進めている私ですが、過去2年弱の間にずっと賃貸併用住宅用の土地購入や、中古の賃貸併用住宅の取得を検討してきました。その間には10件以上の土地や建物について購入を考えてきました。

そこで具体的な賃貸併用住宅の実例として、私が実体験してきた物件の情報と購入に至らなかった理由を添えて1件ずつ解説をしていきます。あなたの賃貸併用住宅の取得にお役立て頂けると嬉しいです。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その2

賃貸併用住宅として私が実際に検討してきた新築用の土地と建物の間取りや、購入しようとした中古の賃貸併用住宅についての実体験をご紹介していきます。

具体的な間取りまで検討しておきながら購入を見送った理由や、想定していた賃貸併用住宅での家賃収入などをできるだけ具体的に体験談として書いていきたいと思います。

実際に検討した賃貸併用住宅の土地と間取り その1

私の実体験として、2015年2月に賃貸併用住宅のための土地を契約するまで間に、建物プランや間取り図まで検討を進めた土地がいくつもあります。また中古住宅の賃貸併用住宅の購入も何件か検討したのですが、購入には至りませんでした。

そこで今回は間取りまで検討しながらも結局買うのをやめた土地や、中古の賃貸併用住宅をなぜ買わなかったのかといった理由と共に、どんな賃貸併用住宅を検討してきたのかという体験談を書いていきたいと思います。

たくさんあるので何回かに分けてお伝えしてきます。

家を売却する時の流れと売却方針

家を売却するためには多くの手順・手続きを踏んでいかなければなりません。ただ実際には不動産会社が段取りを整えてくれますし、売却で成功するための重要項目というのは意外と少ないものです。

専門知識が必要な事柄は上手くプロに任せ、スムーズに家の売却を進めるためのコツを順にさっそく見ていきましょう。

不動産を売却してきた経験で得た教訓5つ

2007年から賃貸経営を始めて、今までに二度不動産の売却を経験してきました。これらの売却活動をのために10社以上の不動産会社と物件売却に関する話をして、売り出し後にはたくさんの買い主の方から多数の問合せや買付を頂いてきました。

今回はそんな不動産売却の過程で経験してきた失敗と、そこから学んだ教訓についてお伝えしていきます。

土地売却で損をしないために大切な3つのこと

土地の売却は不動産売買の中でも一番頻繁に行われている取引です。一戸建てを建てるだけではなく、地域によってはアパートやマンションを建てたり、駐車場や資材置き場にしたり、最近では産業用太陽光発電のソーラーパネル置き場として利用したりと、不動産の中で活用方法の幅が一番広いです。

つまり土地はどんな立地でも活用方法さえあれば売れる可能性があるのですが、当然その土地の利用のされ方で売れる価格は全く違った金額になります。つまり売る土地の利用価値を見極めて、どんな買い手が一番高い金額で買ってくれるかを想像しながら売却活動を行うことが必要です。

相場価格より低く売ってしまったり、高く買ってくれる人を見逃して他に安く売ってしまわないよう、利益を逃さないための3つのポイントを見ていきたいと思いますが、まずは全体の流れを知ることから始まります。

不動産売却で得た現金を賃貸併用住宅にして資産運用

不動産の売却をした後はローンの元金が大量に残っていない限り、数百万円～数千万円の現金を手に入れることができます。この不動産売却で得た資金を銀行預金として眠らせてしまうのはとてももったいないです。

とは言うものの、せっかく得られたまとまった現金をリスクの高い金融商品に投資するのはよほどお金に余裕がなければできません。そこでリスクを抑えて現金の資産運用をするための投資先を探していくと、多くの人は不動産投資・賃貸経営による家賃収入にたどり着きます。

不動産投資の特徴として、投資金額は大きいものの不動産価格の変動はゆっくりとしていて株価ほど激しく変動しないうえ、家賃相場の変動も小さいので安定した利益が見込めます。

ただし昨今の賃貸住宅市場は日本の人口減少に伴い競争が激しくなって来ているので、できる限り競争力のある賃貸住宅を作り、リスクの低い不動産投資の方法を選ぶことが大切になってきています。

番号	投資手法	必要資金	家賃収入	支払利息	リスク
1	ワンルーム（現金）	★★★	★	-	★★
2	ワンルーム（ローン）	★	★	★★	★★★
3	一棟アパート	★★★★	★★★★	★★★	★★★
4	一棟マンション	★★★	★★★★★	★★★★	★★★★
5	賃貸併用住宅	★★	★★	★	★

不動産を満足できる金額で売却する基本

不動産を売却するにはいくつかの段取りが必要です。売却金額が安くても良いならば、売却金額の査定をしてもらった不動産業者にそのままお任せしてしまえば、割安な価格ですぐに売却してしまうことができます。

ただし普通は少しでも高い金額で売却してもらいたいと考えますので、高く売却するための基本を5つのステップに分けて見ていきましょう。

住宅ローンの審査で有利になる条件7つ

住宅ローンの審査で有利になるために、まずは審査とは何かを考えてみましょう。住宅ローンの審査というのは、銀行があなたにお金を貸しても大丈夫かどうか色々と調べて、ちゃんと返してくれそうな金額の貸出額を決める、一連の手順の事です。

つまりたくさん無駄遣いをしていたり、収入に比べてたくさんのローンを抱えていたり、貯蓄の習慣がなくお金をすぐに使ってしまう人には、当然ですが銀行は住宅ローンを貸してくれません。貸したとしても小さな金額だったり、高い金利でないと貸し出さなかったりするわけです。

住宅ローンは普通の社会人が利用できる最も優遇された融資ですので、自分が引き出せる最高のローン条件になるように、事前に準備しておくことが大切です。では具体的にどんな事をしていれば良いか見ていきましょう。