ポケモンGOが各地で大ブームを巻き起こしています。しかも日本だけの話ではなく、海外も含めてポケモンGOをプレイしていない人も巻き込んで大騒ぎになるほどの影響を与えています。
早くも社会現象となっているポケモンGOについて、今回は賃貸併用住宅への影響を考えるため、不動産投資や賃貸経営にどう関わってくるか、どう活かしていけば良いのかをお伝えしていきます。
ポケモンGOが不動産投資に与える影響 ブームだけでは終わらない問題とは
賃貸併用住宅を建てた後で一番後悔していること
私はいま賃貸併用住宅に住んでいるのですが、1つとても後悔していることがあります。家賃収入は順調に得られていますし、自宅の住み心地、家の建っている立地ともに非常に満足しているのですが、新築する時にしかできなかったある事をしませんでした。
もし実施していれば賃貸併用住宅の価値を飛躍的に向上させることができたのですが、施工段階でないとできないことなので、すでに建物が完成して住んでいる今となっては後悔してもできないことです。
今回は賃貸併用住宅やアパートを新築する人に必ず実行して欲しい、わずかな投資で建物価値を大幅に上げることのできるお話しを共有したいと思います。
ダイワハウスの賃貸併用住宅を評価！天井高2m72cmの技術力はどう活かされるのか
天井高2m72cmの家として、多数のTVCMを流しているダイワハウスも賃貸併用住宅を積極的に展開しています。
xevo＋R（ジーヴォ・プラスアール）
賃貸併用住宅についての特徴やメリット解説も豊富にあるのですが、特筆べきは事例の豊富さです。豊富な写真と間取りの各部屋を詳細に解説した記事に加え、施主の感想や担当者のコメントなど、自分も事例の賃貸併用住宅に住んでいることが具体的に想像できるほどの情報量が載っています。
ダイワハウスの賃貸併用住宅 建築事例
多くの事例で地震に対する安心感と、家づくりの過程に対して納得している様子が見て取れます。
ヘーベルハウスの賃貸併用住宅を評価！頑丈な建物構造による間取りの自由度の高さが自慢
ヘーベルハウスはTVCMなどでもよく見かける、多くの方が知っている有名な住宅ブランドです。CMでは家のキャラクターが「ハーイ」といいながら屋根（帽子？）を取る姿が印象的です。
旭化成ホームズ（株）が展開しているブランドであり、賃貸併用住宅も積極的に露出をしています。
賃貸併用へーベルハウス
ヘーベルハウス RONDO 賃貸併用二世帯住宅
ロングライフ住宅を共通イメージとして広報活動を展開しています。ただし賃貸住宅は別ブランドのへーベルメゾンとして展開していますが、住宅の質は同じものです。
賃貸併用住宅で家賃滞納が起こったら…知っておきたい最低限の知識
賃貸併用住宅に住んでいることで経済的なメリットがあるのは家賃収入があるからです。しかし家賃収入というのはあくまで入居者がキチンと毎月家賃を振り込んでもらって初めて受け取れるものです。中には家賃を支払わないまま居座る入居者もいます。
そこで今回は家賃滞納が起きた時はどうすれば良いのか、賃貸住宅の管理方法別に対処法を確認していきます。最悪の事態を想定して事前に学習しておけば、リスクに対して不安な気持ちを持つ必要もなくなります。リスク回避・不安解消のためにもぜひ確認してください。
賃貸併用住宅で失敗し破綻までありうる5つの危ない条件
マイホームを普通に買うのに比べ、家賃収入があるために住宅ローン破綻しにくいのが賃貸併用住宅の強みですが、もちろん失敗の可能性もあります。特にマイホーム購入として一戸建てを建てるよりも規模の大きな建物を建てるために、危ない条件が重なってしまうと最悪の場合は破綻までいってしまうことがあります。
賃貸併用住宅を建てたいと考えているならば必ず知っておきたい賃貸併用住宅における落とし穴について今回は確認していこうと思います。この落とし穴は不動産投資全般にも当てはまることですので、賃貸併用住宅ではない収益物件を検討している場合でもぜひ確認してください。
ハウスメーカーに設計もしてもらえば設計事務所への依頼は不要なのか
賃貸併用住宅を建てたり建築プランを作ってもらおうと考えた時に、最初に迷うのが相談をする相手です。ハウスメーカーなのか、工務店なのか、設計事務所なのか、3種類の会社のうちどこに相談に行けばよいのか迷う人が多いと思います。私も実際に迷ったため、土地探しと並行して何が正解かを深く調べて回りました。
最初は総建築費用を最も安くできるにはどうしたらよいか、という基準を元にハウスメーカー、工務店、設計事務所それぞれに相談に行きました。そこで分かったのが、総建築費用に対する設計料の違いです。
3種の会社それぞれの総建築費用に対する設計料のパーセンテージは、ハウスメーカーや工務店で建築士が社内にいる場合が3～5％に対し、設計事務所に依頼する場合が10～15％という違いでした。
この設計料の違いを聞いた時に「設計事務所だけは選択肢としてないな」と考えたのですが、最終的に私は設計事務所を相談先として選び、設計事務所と不動産会社による相見積もりによって工務店を決めました。
私が設計事務所に対する考えをなぜ変えたのか、そしてその選択が正解だったのかについてお伝えしていこうと思います。
住宅ローンの借り入れ先選び これを知らないと損します
賃貸併用住宅を新築で建てるときに重要な要素は3つあります。土地探し、建築プラン、そして最後に住宅ローンです。
土地があって賃貸併用住宅を建てる場合は手持ち資金だけで建築できてしまうかもしれませんが、サラリーマンや自営業者が資産形成のために土地購入から始める場合は住宅ローンの借り入れが必須ですし、土地所有の場合でも建築費用の全額現金で持っている場合も少ないでしょう。
つまり賃貸併用住宅を建てたいと思う人のほとんどは住宅ローンのお世話になるわけです。しかし賃貸併用住宅を建てようと思った時、土地や建物のことは気にする人は多いですが、資金調達の手段である住宅ローンについて深く考えている人は多くありません。ところが、単に融資をしてくれる銀行から借りれば良いという考えでは損をすることになります。
そこで今回は住宅ローンの借り入れ先の銀行・金融機関について、どんな基準や考え方で選べばよいのかを見ていきましょう。
賃貸vs購入なんて比較にならない 賃貸併用住宅という選択肢
不動産関連のメディアで頻繁に取り上げられる話題として定着している「賃貸vs購入 どちらが得か」という住まいについての対決ですが、これはマイホーム購入派が普通の一戸建てやマンションを購入するという前提のために議論になってしまっているだけです。
ところがこのマイホーム購入派の選択肢として、賃貸併用住宅という新しい選択肢が登場した瞬間、住まいは借りるより買うほうが断然得をするため、圧倒的な差で購入するほうが良いという結論に落ち着くことになります。賃貸併用住宅の資産形成の有利さは、普通のマイホーム購入とは比べ物になりません。
ただし賃貸併用住宅という選択肢を選ぶことはできる人は限られています。そこで今回は自宅について賃貸vs購入の対決について確認しながら、賃貸併用住宅を選択できる人の条件を確認していきましょう。
南向きの土地が一番良い…は間違いです
賃貸併用住宅の企画は、土地探しと同時に建物の建築プランを考える必要があります。どんなに駅近くの良い立地でも、賃貸併用住宅を作れるだけの床面積を確保できない場合もあるし、住環境の良い住宅街では賃貸需要が少ない割に競合のアパートが多過ぎて賃貸経営が成り立たない場合もあります。
さらに土地は一つひとつで条件が違いますから、建築可能な建物も土地によって全て変わってきます。たとえ隣同士の土地だとしても、建築プランは土地の形や周囲との建物関係など、全て考え直さなければなりません。
ただ、道路の向きについては賃貸併用住宅にとって明らかに有利な土地というものがあります。人気の土地として南向き（＝南道路）が有名ですが、賃貸併用住宅を建てる場合はどうなのか、土地の道路の向きと建築プランをセットにして検討をしてみたいと思います。
相場より安い土地だから買うんですか？
マイナス金利の発表があってから、住宅ローンの金利が全期間固定でも1％を切るような商品が出てくるようになりました。そのために住宅ローンの借り換えや、住宅自体の買い替えをしたいと、私の元に相談に来る友人知人が増えています。
通常のマイホーム購入についてだけではなく、賃貸併用住宅のプラン作りや不動産投資について多くの友人知人から相談を受けてきましたが、不動産の知識や経験が少ない人ほど相場より安い物件を探そうとして必死になっていることが多いです。
もちろん私も相場より安い不動産を買いたいですし、実際に何ヶ月～何年も市場を観察することで割安な物件を見つけ出し、すぐに転売しても利益が出るような物件も購入してきました。
ただ、自宅である賃貸併用住宅が建てた土地を購入した時には、相場よりも割安であることは理由のほんの一部で、実際は違う観点から土地の購入を決断しています。今回は賃貸併用住宅を新築するための土地探しを例に、相場より安く物件を購入することでハマりやすい落とし穴について見ていこうと思います。
相続税対策のために無知なまま賃貸併用住宅を建てると間違いなく失敗する
賃貸併用住宅を建てる目的は大きく分けて2種類あります。1つは私のように資産形成とマイホーム取得を目的として、資産のないサラリーマン世帯や自営業者世帯が土地から購入して賃貸併用住宅を建てる場合。もう1つは所有する土地の相続税対策として賃貸併用住宅を建てる場合です。
土地から購入する場合は資産のない人がゼロから取り組むため、賃貸併用住宅の条件に合う土地探しに時間がかかりますし、よほど年収が多い人でない限り、住宅ローンの承認を得るために多くの銀行を回って審査依頼をたくさん出す必要があります。
一方で土地を所有している人は土地を探す必要はないですし、建物を建てる土地を担保にすることで住宅ローンでもアパートローンでも貸し出してくれるため、割と簡単に賃貸併用住宅を建築できてしまいます。相続税対策を目的とするならば毎月の収支を厳しく試算する必要もなく建ててしまえば目的は達成できてしまいます。
ところがこの相続税対策を目的とした場合の「簡単にローンが借りられる」「賃貸併用住宅を建てれば目的は達成する」という点が、賃貸併用住宅を失敗させる大きな原因となっているのです。
不動産や建物のプロでも賃貸併用住宅もプロレベルとは限らない
賃貸併用住宅を建てようと考えたとき、まずは書籍やウェブサイトで情報を集めると思います。そうしてある程度の知識が身に付くと、実際に取得するためには不動産や建築のプロに相談することが必要だと気付き、問い合わせや資料請求を通してプロに相談するという行動を始めます。
行動力のある人の場合、最初からプロに相談しようと動き出す人もいます。不動産は不動産会社やハウスメーカーや工務店、建築士、銀行、司法書士といった多くのプロの手助けがないと作り上げることができませんから、プロに相談をするというのは必要な行動ステップです。
ただし賃貸併用住宅の場合、土地や建物などの各分野のプロだけではなく、賃貸併用住宅という全体像についてベストな企画ができることが必要です。一般的な一戸建てとアパートの両方の知識が必要なうえに実例が少なく、賃貸併用住宅のプロは非常に少ないのが現状です。
ではどうすれば良いのでしょうか？
土地を買って賃貸併用住宅を建てると土地が無料で手に入る
賃貸併用住宅は資産作りに有効な不動産投資の一種です。賃貸併用住宅に限らず木造の一戸建てでも同じことが言えますが、土地付きの自宅を買って資産形成というのは、資産＝土地を買うという意味とほとんど同じです。建物にほとんど価値は見出せません。
所有している土地に賃貸併用住宅を建てる場合はまた別の考え方が必要ですが、特に資産もないサラリーマンや自営業者が不動産で資産作りをしようとする場合、土地を購入して賃貸併用住宅を建てるのは強力な資産形成の方法となります。
ただし資産＝土地だということに気が付かず、一生懸命に建物プランを考えることに自分の時間を使ってしまうと、資産形成に最も重要な土地探し・土地選びがおろそかになってしまいます。
さらには賃貸部分からの家賃収入は立地に大きく左右されることを考えれば、賃貸併用住宅の成功は土地で8割決まると言っても過言ではありません。良い土地＋賃貸併用住宅という仕組みが揃えば、あとはある程度の建物を建てて、そこに自分が住んでいれば自然に資産が出来上がっていくことになります。
ではどんな観点で賃貸併用住宅の土地を探せば良いのか、どんな考え方を知っていれば資産形成で得をするのか見ていきましょう。
市場価値的にも、自宅の階段は手すり付きが絶対に良い。
一戸建てに住んでみると分かるのですが、階段は意外と危険な場所です。今回は階段に手すりが必須の理由を解説していこうと思います。危険回避や便利さという意味だけではなく、手すりを付けることによる以外な効果についてもお伝えしていきます。
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