賃貸併用住宅は住宅ローンを使う事で、今はまとまった資産を持っていない人でも大きな資産を作り出す「秘策」です。ただし住宅ローンが低金利なのは自宅として自分が住むからであるため、ローン返済が終わるまでは同時に2つ以上の賃貸併用住宅で資産形成することはできません。
だからこそ1つしか所有できない賃貸併用住宅は、資産形成力の高い立地を選べるかどうかで資産形成のスピードが大きく変わってきます。
多くの土地を所有していない人はどんな土地を購入するべきか知る必要がありますし、賃貸併用住宅を建てられる土地を所有している人は、本当に所有する土地で建てても良いのか考え、ダメだと判断した場合は売却してより条件の良い土地に買い替える必要があります。
今回は資産形成に有利だと言われる都心のほうがなぜ良いのか、分かりやすい3つの理由とともに、どんな「都心の土地」なら良いのかを見ていこうと思います。
建物価値の下落はどんな立地でも同じ
都心の土地のほうが資産形成に有利だと言われる理由の一つが、建物価値の下落とその影響度合いです。
都心の土地に建物を建てても、郊外の土地に建物を建てても、市場価値的には全く同じように価格は下落していきます。例えば木造の建物の耐用年数＝銀行が資産価値があるとみなす期間は22年であるために、極端に言ってしまえば毎年約4.5％ずつ建物価値が下落していきます。
木造で2200万円の賃貸併用住宅を建てたら、毎年100万円ずつ価値が下落していく計算になります。実際は築30年の木造住宅でもキレイに使っていれば建物価値は認められますから、実際はここまで価値下落は激しくありませんが、今回は厳しめの試算として都心と郊外での建物価値の下落影響を考えてみましょう。
自宅＋賃貸住宅2戸の小ぶりな賃貸併用住宅を建てる場合、だいたい30坪の土地の広さがあれば賃貸併用住宅を建てることができます。
都心の土地の例として、賃貸需要が高い杉並区を例に考えてみます。2015年の杉並区の土地の坪単価平均は約180万円です。30坪の土地であれば土地価格は5400万円となります。この土地に2200万円の賃貸併用住宅を建てると総額7600万円になり、毎年建物価値の下落が100万円ですので、土地と建物を合算した不動産価値は毎年1.3％の下落になります。（100万円÷7600万円≒1.3％）
対比させる郊外の例として、埼玉県春日部市を例に考えてみます。2015年の春日部市の土地の坪単価平均は約32万円です。30坪の土地であれば土地価格は960万円となります。同じ2200万円の賃貸併用住宅を建てると、総額3160万円となり、建物価値の下落は同じく100万円ですから、不動産価値の下落率は3.2％になります。（100万円÷3160万円≒3.2％）
このように、土地の坪単価が高い地域のほうが建物価値の下落の影響が小さいために資産形成上は有利です。土地は劣化しないから当然の結論ですね。自分が多少無理してでもより坪単価の高い人気のある立地に賃貸併用住宅を建てることが、資産形成する上では圧倒的に有利だということを踏まえて賃貸併用住宅を建てる土地を選ぶようにしましょう。
資産価値が勝手に上がる立地
都心の土地が有利なのは土地の資産価値が占める割合が大きいことだけではありません。土地そのもの、立地そのものの価値が大きく上がるチャンスが多いのも都心の土地の特徴です。
人口減少時代には都心と郊外の街の利便性にはますます差が開いていきますから、都心はより人が集まり、土地の需要は高くなり、再開発が促されていきます。人が増えないまでも人口は維持され、不動産の価値は維持されます。
もし土地のランドマークとなるような建物が再開発により作られれば、ランドマークの周辺にも新しい家や店舗ができて需要が高まり、人が増えて不動産の価値は上がることになります。
運よく再開発などで街が活性化する立地に住んでいれば、自分が何もしなくても勝手に自宅の周辺が便利になり、自宅の価値が上がり、資産形成が出来てしまいます。
これから発展する立地や、再開発により大きく変貌を遂げる街で賃貸併用住宅を建てれば、家賃収入を手に入れながら、街の変遷を間近で感じながら、土地の価値が上がっていく様子を見るという、楽しい時間を過ごすことができます。
長い目で見て家賃収入を多くもらえるのは
やはり賃貸併用住宅で最も重要なのは家賃収入をいかに長く安定して得られるかどうかです。人口が減っていく、賃貸需要が減少していくような立地では、例え土地が安く利回りの高い賃貸併用住宅を建てることができても、実際には入居者が見つからず実質的な家賃収入は大きく減ってしまうことになりかねません。
賃貸需要が長い間も維持される、都心の人気の立地に賃貸併用住宅を建てることができれば、建物が古くなっても家賃は維持され、退去があってもすぐに入居者が見つかるので空室期間というロスは少なく、家賃に対しての修繕費が少ないおかげで、実質的な家賃収入を多く残すことができます。
都心の好立地・広めの1Kで家賃収入10万円と、郊外での1Kの家賃収入5万円で具体的な数値の比較を行ってみましょう。
都心好立地の部屋で半年に1回3万円の修繕が発生し、2年毎に入居者が入れ替わるために入居者再募集のための修繕費を20万円とすると、2年間での実質的な家賃収入は、10万円×24カ月－3万円×4回－20万円＝208万円となります。
同じように郊外の部屋でも同じ修繕費がかかるとすると、5万円×24カ月－3万円×4回－20万円＝88万円が実質的な家賃収入です。家賃は2：1の差でしたが、実質的な家賃は2.4：1の差にまで広がりました。
さらに築年数が古くなり、家賃が下がっていった時の場合を比較してみます。都心の部屋が家賃8万円、郊外が家賃3万円となると、実質的な家賃収入の差は都心160万円に対して、郊外は40万円となり、実に4倍もの差に広がってしまうのです。
このように、入居率が高く維持され、維持費に対する収入も多くなる都心の立地のほうが、賃貸経営では圧倒的に有利になるということが分かります。
実質的な家賃収入の差以上に郊外のほうが安く賃貸併用住宅を建てられる！という場合は郊外でも良いかもしれませんが、実際は賃貸併用住宅を含めた集合住宅というのは、意外と建築費が高いですから、土地と建物の総額では2～3倍前後の差にしかならないことが多いです。
資産形成に有利な立地まとめ
これまで見てきたように、建物価値の下落の影響が小さく、再開発などによる土地の価値上昇のチャンスがあり、実質的な家賃収入が大きくなるため、土地の坪単価や賃貸住宅1部屋当たりの家賃収入が大きい立地は、郊外の土地に比べて圧倒的に有利です。
賃貸併用住宅を検討される場合は、自分が購入できるなかで一番立地が良い、坪単価の高い土地を選ぶようにすることで、資産形成のスピードに大きな差が出ますから、自分にとって住みたい街と資産形成が同時にできる土地はどこか、じっくり考えてみることをオススメします。
自分で考えるだけではなく、やはり土地相場に詳しい不動産会社に相談しながら狙っていく立地を検討するほうが早いので、出来る限り早い段階で土地探しについて相談できるパートナー企業を見つけることも大切です。
