最近であればイギリスのEU離脱や、中国経済の失速など、経済状態を大きく後退させるリスクが存在しています。ある程度経済が好調な時期のあとには必ず、経済状況の後退期も存在するのは歴史が証明しています。
現在はマンションの成約価格が高騰し続けるなど、マンションバブルと言っても過言ではない状況となっており、土地価格も都心部では上昇し続けるなど、一部の地域では不動産取引が好調に推移しています。
ただ、最初に書いたような景気後退のリスクは常にありますし、賃貸併用住宅を建てると長期間で賃貸経営を行うことになりますから、不況の時代もやってくることになります。そこで今回は不況になると賃貸併用住宅はどうなるのかについて見ていこう思います。
不況でも家賃収入はあまり変動しない
不況になると株価はすごい勢いで下がっていき、企業の売上が減って従業員の給料も減り、世の中のお金の回るスピードが鈍くなってしまいます。当然ですが不動産も売れなくなるので、株価ほどではないですが、在庫処分のために安く売り出され、不動産売買の相場も下がることになります。
ところが賃貸住宅からの家賃収入というのはほとんど変わりありません。持ち家のローン返済ができずに売却して安い家賃の賃貸住宅に引っ越すという人がいますが、これは賃貸住宅を持っているオーナーにとってはプラスです。
もしそうして売りに出された家が賃貸用として活用されたとしても、分譲マンションや一戸建ての家賃は高いですから、不況になると安い家賃で貸し出している賃貸住宅のオーナーは有利です。
ローン返済ができないなど引っ越しをせざるを得ない人以外では、不況により引っ越し費用を捻出するのが厳しくなりますから、あまり引っ越しをせず今の家に住み続けることになります。
さらに賃貸住宅から引っ越す理由として「新居を購入したので引っ越す」という場合もありますが、不況になれば新居を購入する人は減りますから、これも賃貸住宅のオーナーにとっては有利に働きます。
あとは新築アパートや新築マンションを建築する人も減りますから、賃貸住宅オーナーにとっての競合が増えません。これはリスクを冒して不動産投資をしようという人が減ると同時に、銀行が賃貸住宅の新築に対して融資をしなくなるということが大きく関係します。
こうして不況になっても賃貸住宅を借り続けたり、自宅を売って賃貸住宅に引っ越すという人が増えたり、競合が現れないという理由のために、賃貸需要は維持されて家賃収入はほとんど変動しないのです。
不況になってよく分かる家賃収入のありがたみ
賃貸併用住宅に住んでいれば、不況になっても賃貸住宅からの家賃収入を得られ続ける可能性が高いですから、住宅ローン返済ができなくなってローン滞納から破産することはほとんどありません。
家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができるので、自宅を失うという恐怖を感じることもありません。入居者が失業したり収入が減って退去することもありますが、賃貸需要は十分にありますから、適切に入居者募集を行えば新しい入居者はすぐに見つかります。
私も実体験として、リーマンショック後の2009年～2011年はサラリーマンとしての給料が大幅に減り、とても家計が苦しい時期がありました。ただし賃貸住宅を9戸所有しており、アパートや投資用マンションからの家賃収入は確実に入ってきていましたから、お金に関して悲観的にならずに生活していくことができました。
賃貸併用住宅を持つ人にとって不況はチャンス
このように、賃貸併用住宅を建てていれば不況でも家賃収入によって家計が安定しますから、他の世帯に比べて資金的な余裕ができることになります。実はこれは大きなチャンスとなる可能性を秘めています。
家賃収入はあまり変わりませんが、不動産の売買価格は下がりますから、好況時には手が出せなかった投資用不動産を不況になってから割安に購入できることができるようになります。こ
れは当然不況でも投資ができる余裕のある人だけで、この余裕は家賃収入によって得られますから、不動産投資を行い家賃収入がある人はますます所有物件を増やし、さらに家賃収入を増やすことができるという好循環が生まれます。
金持ちはますます金持ちになる、という現実が繰り広げられるわけです。
普通のサラリーマンや自営業者でも、こうした好循環に入るための第一歩として賃貸併用住宅は本当にピッタリの存在です。土地の購入から始めるような小規模な賃貸併用住宅の場合、賃貸住宅は1～3戸で家賃収入も多くて毎月20万円台ですが、この家賃収入が不況では大きな差となります。
小金持ち程度でも、一度金持ちサイクルに入ってしまえば時間が経てば経つほど資産も収入も増えていきますから、不況になって銀行が住宅ローンを貸し出してくれなくなる前に賃貸併用住宅を建て、少しでも早く家賃収入を手に入れられるようになりましょう。
