マンションを所有している人にとってはこうした不動産相場の上昇は含み資産をどんどん増やしていってくれることになります。実際に手持ちの現金が増えているわけではないですが、マンションの市場価値が上がっていますので売却すればかなりの現金を手に入れることができます。
ところがどんなに経済の調子が良くなっても、好景気というのはいつかは終わってしまうもの。今の不動産市場の好調もいつまで続くかは分かりません。資産価値が上がってきたマンションも、適切なタイミングで売らなければせっかくの価値向上も意味がありません。
しかも今はマンションを売却するのに良い材料が偶然にも多数揃っているため、想像以上の高値で売れてしまう実例が何件も現れています。数百万円の利益は当たり前になってきており、ある品川区のマンションでは売却することで3000万円近い利益を得る事例も出ています。
そこで今すぐ所有する中古マンションを売るべき理由を7つにまとめました。これだけの好材料が揃う市況はなかなかありません。さっそく売却活動にどんな有利な状況になっているかを見ていきましょう。
お金を持っているシニア層が都市部のマンションを探している
日本は個人金融資産のほとんどをシニアが所有しています。日本全体の金融資産のうち60代以上の世代が6割を所有しているのです。50代以上でみると実に8割もの資産を所有しています。しかも50代・60代には住宅ローンなどの借金も終わる頃であり、親からの相続で金融資産以外に不動産も得る機会があります。日本の富のほとんどは50代・60代以上のシニアが所有しているのです。
しかも最近は都市部の一極集中が続いた影響で郊外の街の居住地機能は低下しており、特にシニアに重要な病院施設や日々の買い物をする店舗は圧倒的に都市部のほうが便利になってきています。このためより便利を求めてシニア層がどんどん都市部に引っ越すようになっているのです。
しかも維持管理に手間がかかる駅から離れた場所の戸建てよりも、交通機関も発達しており医療施設や店舗が揃う駅近のマンションを購入しようとする傾向が顕著です。お金を持っているシニアが一斉に都市部のマンションを購入しようとしているわけです。こうした動きが新築も中古も関係なくマンションが値上がりする大きな要因となっています。
建築費が高騰して中古マンションの価値が上がっている
アベノミクスによる好景気に加えて、東京オリンピックに向けて建築関係の工事が一気に進められるようになりました。円安のために建築材料の値上がりも要因の一部ですが、特に深刻なのは人材不足であり、建築費の目安となる建築着工単価はどんどん値上がりしています。
こうした建築費の高騰の影響を大きく受けるのが鉄筋コンクリート造の建物です。一戸建ての多くは木造ですが、マンションはほとんどが鉄筋コンクリート造です。土地に対して大きくて頑丈な建物を建てるためどうしても建築費の割合が大きくなり、建築費の高騰とともにマンションの販売価格も値上がりすることになります。
今から建築する新築マンションの販売価格はこうして上昇していき、しかも建築費が上がればマンションを建てようとする企業の動きも鈍くなり、供給数が減っていきます。すると同じ建物の種類である中古マンションの価値が相対的に上がっていきます。鉄筋コンクリート造の建物という資産価値は同じですし、建築費が上がり供給が減れば需要と供給の関係で中古マンションも値上がりしていくのです。
円安により海外投資家が日本の不動産を購入している
最近は中国の富豪層がどんどんと海外の不動産を購入しています。日本は治安の良い国であり、食品の安全性も高く、他国に比べて利回りが良いため都市部の物件が驚くような高値で売れていきます。中国だけではなく欧米の機関投資家も積極的に日本の不動産に投資をしています。
こうした外国人投資家の日本向け投資家が増えている大きな要因は円安です。日本の不動産価格は様々な要因で上昇していますが、実は海外の通貨基準で見るとかなりの割安になってきているのです。
代表通貨である米ドルで日本の不動産価格を見てみると、円安の影響が大きく出ているため2012年から2015年の3年間の間に30％も値下がりしているように見えています。さらには全世界で不動産への投資が増えたため膨大なマネーが投資先を探して日本に流れ込み、こうした投資資金が不動産市場の値上がりを支えています。
銀行が不動産購入に多額の融資を出すので高額でも売れてしまう
アベノミクスにより大胆な金融緩和が行われました。金融緩和が行われると銀行がどんどんお金を貸し出すようになり世の中にお金が巡ってきます。特に金融緩和により一番値上がりの影響を受けるは不動産です。
不動産は高額であるために売買のほとんどで銀行のローンを利用します。身近な例ですと自宅を購入する人のほとんどが住宅ローンを利用しますので、感覚的にも分かりやすいと思います。いくら不動産が安くても、銀行がローンを出してくれなければ買えないのです。
一方で銀行から見てもできれば万が一の時にも融資した資金を回収できる貸出先に貸したいと思っていますので、一定額を確実に資金回収できる不動産は安全な貸出先として積極的にローンを出すようになっています。
銀行がたくさんローンを出してくれるとなれば、不動産価格が多少高くても購入できてしまいますので、どんどん高値でも物件が売れていくことになります。つまり銀行が融資をたくさん出す時というのは不動産の絶交の売り時ということなのです。
中古マンションをリフォームして住むという方法が賢い選択として定着した
海外では中古住宅や中古マンションを購入しリフォームして住むのが一般的な住宅購入方法となっていますが、日本では極端な新築志向で自宅を購入すると言えばほとんどが新築住宅でした。
ところが最近では中古住宅を購入して自分好みにリフォームして住むという方式が定着してきました。特に構造がしっかりしている中古マンションでは、いったん内装を全て取り払ってゼロからリフォームしなおすスケルトンリフォームを行えば新築同様なのに新築より割安に住めるため大人気です。
さらに大掛かりなフルリフォームを行う場合だけではなく、住みながら自分の手でコツコツとリフォームを行って住まいを直していく過程を楽しんだり、定期的に壁紙を張り替えたりして住居の変化を楽しもうとする動きも活発です。
こうしたリフォームを行うためには建物の構造自体がしっかりしていないと建てかえるほうが安上がりになってしまいますので、劣化の早い木造の一戸建てよりも、鉄筋コンクリートで耐用年数の長い中古マンションのほうが向いています。
中古マンション＋リフォームという組み合わせが賢い住まいの選択肢としてどんどん広まっていくにつれて、中古マンションも人気となり価格が上がっているのです。
不動産市場で中古マンションは在庫が減り続けている
具体的な例として首都圏の中古マンションの在庫件数を見てみます。2013年2月の中古マンションの在庫件数は43,000件前後でした。ところが2年後の2015年2月の在庫件数を見てみると、34,000件にまで減少しており、直近一年間はずっとこの低水準が続いています。
需要と供給のバランスを考えれば、在庫が少ないという事は中古マンションの供給数が少ないということですので、中古マンションの価格は値上がりすることになります。この事実を裏付けるように、成約した中古マンションの㎡単価は同じ期間で見ると39万円から46万円へと18％も値上がりしています。
マンションが売りに出されず在庫が少ないのは、マンション所有者がまだ価格は上がると考えて売り渋ったり、経済的な余裕ができたため売る必要がないなど様々な理由がありますが、供給が少ない状態が続いて買い手が中古マンションを欲している今は絶好の売り時です。
もし同じように売却のチャンスだと考えて売り手が増えればどんどんマンション価格は下がっていくことになります。高く売れるチャンスを生かすには素早い決断が大切になってきます。
人口が今後減り続けていくため不動産の買い手が減る
日本の不動産価格というのは長期的には確実に値下がりしていきます。なぜなら日本の人口が減ることで不動産の需要も確実に減っていくためです。マンションを今すぐ売却するほうが良いと私がおススメしているのは、この確実な未来の変化が分かっているからです。
今は一時的な好景気によって人口減少による価格下落の圧力に逆らって不動産価格は上昇していますが、今後こうした値上がりは一生出会えないかもしれません。2050年には日本の人口は1億人以下になると推計が出ており、しかも超高齢化社会により就業者人口は激減しますので、若い世代は家など買わず親の家に住んだり、親から余っている住居を借りたりして不動産を購入する人は激減します。
日本の人口減少はもうすでに始まっています。日が経つごとに人口が減っていきますので、不動産の買い手は日に日に減っていくということです。絶好の不動産売却の好機に加え、確実に訪れる不動産価格の下落。こうした事実を踏まえれば今すぐにでも売却活動を始めるのが正しい選択となるのは目に見えています。
そのためには今すぐできる具体的な行動を始めましょう。不動産の売却は不動産会社による売却金額の査定を出してもらうことから始まります。最近は一社ずつ売却査定の依頼をする必要はなく、インターネット上で簡単に複数社に査定依頼を出せるようになっています。
しかも不動産の売却一括査定サービスの場合、売却する不動産の所在地や物件種類によって最適な不動産会社を選択できるようになっています。中古マンションを売却するならば、マンションの売却活動に強い不動産会社を自動的に推薦してくれます。
情報を得ただけでは何も変わりません。まずは行動を起こすことが新しい未来への一歩となるのです。
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