賃貸併用住宅を建てたり購入しようと考えた時に情報収集をすると、不動産投資からの観点で「賃貸併用住宅は利回りが低いからやめたほうがいい」とか「投資効率が悪いからオススメしない」といった意見を聞いたり目にしたりすることになると思います。どんな意見でも最終的には利回りが低いからダメだ、という結論になっています。
不動産投資を勉強し始めた人であったり、実践している人なら誰でも利回りについては知っています。賃貸併用住宅で初めて不動産投資を始めることになるという方も多いため、利回りについて一言で書くと、『年間家賃収入÷物件取得価格』で計算できる数値です。年間100万円の家賃収入を得られる物件を1000万円で購入したら100÷1000＝0.1＝10％なので、利回り10％と表現します。投資したお金に対して、どれぐらい効率的に収益を得られるか計る指標ということです。
ウェブで不動産投資を薦める記事を見ると、利回りが高い物件が良い物件ですとか、表面利回りと実質利回りの違いに騙されないようにしようとか、ローンを使ってレバレッジをかけて投資利回りを上げよう、といった話が書かれています。利回りの良さは投資活動において追求するべき重要指標という訳です。
一方で盲目的に高い利回りの物件を探す投資家を揶揄して、利回り星人なんて呼ぶ風潮も至るところで見られます。投資本来の意味を考えれば利回りは高ければ高いほど良いわけで、高利回りを追及するのは自然な行動原理なのですが、利回りを基準に投資物件を探すのはハッキリ言って考えが足りないと言わざるを得ません。利回りは表面的な結果であって、利益の源泉はもっと見えにくいところに隠れています。
投資の基本は自分の活動による価値創造
不動産を含めた投資活動の基本というのは、これから価値が上がるであろう案件に資金を提供することで投資対象の価値向上が促進されたり、自分が手を加える事で価値を創造できる案件を買い取ったり、新しく製品やサービスを生み出したりといった、価値創造活動であるはずです。
利回りが高い不動産というのは売主にとっては今以上の価値向上が見込めず、現状のままでは将来性が無かったりリスクが大きいために売りに出しているか、売主に賃貸経営をする意欲がなくて現況では安く査定されているものの実は手を加えれば新たに価値創造をする余地のある物件か、本当に価値のない不動産のため（現実的ではないけれど）仮に賃借人が付けば高利回りになるか、おおまかに言えばどれかに分類されます。
こうした高利回り物件の中で購入する価値のあるものは価値創造の余地がある物件ですが、素人の兼業不動産投資家にはその見極めが難しい上に、素人に話が行く前にプロ（不動産業者）が先に取得してしまいます。すると市場に流れている物件の多くは価値創造の余地が少ない物件という事になります。
プロと同じ土俵では戦わずに視点を変える
ただし価値創造という観点から考えると、不動産業者による価値の創造は不動産の賃貸や売買における範疇に限られると考えることもできます。賃貸募集がイマイチだった物件を買い取ったあと自社で強力な賃貸募集活動を行ったり、とある物件のマーケットでは家賃の安さよりも設備の豪華さが評価されるためリフォームを行うことで物件評価を上げたり、といった価値創造ができる物件に限られるという事です。
つまり不動産業者には価値創造の余地が少ないけれど、個人の大家さんならば大きな価値創造が可能と言う場合があり、こうした観点で物件を探すことでしっかりと利益を残すことができます。例えば企業の総務部が社宅を選ぶ基準や社宅の検討プロセスを知っていれば、物件近くの企業に営業に行き一括借り上げをしてもらったり、高い家賃で長期の賃貸契約を結んでもらったりできる可能性があります。
他にも、鉄道マニアにとっては最高の眺望が楽しめる線路脇の物件を取得して高い家賃で貸したり、DIYが得意でボロボロの家を低コストで直したりと、自分の持つ知識や強みを活かすことでいくらでも価値の創造は可能です。
自分の価値創造スキルを伸ばすための方法
利回りが低い場合でも価値の創造が利益の源泉という事は変わりありません。結局は利回りが高くても低くても、自分にとって価値創造の余地が大きい物件を選択する事が一番良い不動産投資の対象という事です。自分の価値創造スキルは学習する事で伸ばしたり増やしたりもできます。
例えば賃貸併用住宅は価値創造できる余地がたくさんある不動産投資だと言えます。賃貸物件の購入に住宅ローンという超低金利の借入金を利用することで利益を生み出す、という方法を知っているか知らないかでは大きな差が生まれます。さらに自宅と賃貸部屋が同じ敷地にあるので、運用管理のコストを極限まで低く抑えることができます。これも価値創造ができている一例です。
利回りという判りやすい結果を見るのではなく、価値創造という（今は）目に見えない観点で不動産投資をできるかどうか。この観点を意識できるようになることが弱小大家とプロ大家の分岐点になっていると思います。そして賃貸併用住宅はプロ大家の第一歩を踏み出せる一番簡単な方法だと考えて、私は実際に賃貸併用住宅を新築したわけです。
