賃貸併用住宅を建てて住むようになると、賃貸住宅からの家賃収入が手元に入るようになります。私の場合は月に約20万円の家賃収入がありますが、住宅ローンの返済金額とほぼ相殺されるので、家賃収入自体は手元に残るお金ではありません。
ただし賃貸住宅を借りて住んでいた頃には、入居者として大家さんに家賃を支払っていましたが、今は家賃収入が住宅ローン返済を相殺してくれるので住居費としての出費はありません。収支で考えるとプラスマイナスゼロ、つまり住居費ゼロでマイホームに住む事ができているので、賃貸住宅を借りていた頃に比べると家賃支払い分だけ収支がプラスになっています。
私の場合の毎月の住居費収支を整理すると…
【賃貸住宅に住んでいた頃】
支払い家賃 -10万円→住居費合計 -10万円 …(A)
【賃貸併用住宅に住んでいる現在】
家賃収入 +20万円住宅ローン返済 -20万円
→住居費合計 0円 …(B)
(B)-(A)=+10万円
以前は約10万円のアパートを借りていましたので毎月10万円の支出で、賃貸併用住宅に住んでいる現在は住居費0円なので差額の10万円だけ支出が減っています。家賃収入があるおかげです。ただ、この浮いた10万円を生活費として使ってしまうことはできません。それはなぜなのかを今回はお伝えしたいと思います。
家賃収入はリスクと引き換えに得たお金
給料は完全に自分のものになる収入
会社員として働く場合、労働という価値を提供する代わりに給料という形で毎月一定の収入をもらうことができます。この給料は勤務先の業績が悪くなった場合でも、当然ですが返済しろとか補填しろなどといった理不尽な返金請求をされることはありません。
つまり勤務先からもらう給料は確実に自分で使っても良いお金と言うことです。労働という価値を勤務先の企業に「返品不可のサービスとして販売している」とも考えることができます。
家賃収入はリスクに備えて残す必要がある収入
一方で家賃収入は賃貸経営・不動産投資を実施した結果受け取ることができる収入です。家賃収入の場合は「リスクと引き換えに収益を得る」と考えることができます。
ここで察しが付くかと思いますが、家賃収入というのはリスクと引き換えに得ている収入なので、リスクに耐えられるだけの現金や資産を保有している人だけが許される収入でもあります。
賃貸併用住宅を建てたあとにも豊富な現金や資産がある人ならば問題ないですが、普通のサラリーマン世帯が賃貸併用住宅を建てた場合、あまり多くの現金は残らないですし資産がある人もほとんどいないでしょう。
ところが賃貸経営をしていると様々な収支悪化のリスクが降りかかってきます。空室になって家賃収入が入らなくなったり、住宅設備の故障で突然の修繕費として支払いが必要になったり、金利の上昇で支払い利息が増えてしまったりなど、収支に大きな影響をおよぼすリスクは多く存在します。これらが同時に発生してしまった場合、賃貸経営を続けられるだけの現金が手元にある事が必要です。
つまり賃貸併用住宅に住み、家賃収入を得て浮いた住居費というのはリスクに備えるために残しておくべきお金で、全て使ってしまうと賃貸経営に関する災難が降りかかった時に賃貸経営を続けられなくなり、自宅を売却したり他で補填をする必要が出てきてしまうわけです。
ある程度の現金を準備しておくことができれば、空室になって家賃収入が一時的に途絶えても住宅ローン返済を続けることができますし、金利が上昇して支払い利息が増えてしまった場合は住宅ローンを繰り上げ返済することで総支払利息を減らすことができます。
家賃収入はいつになったら自分のために使って良いのか
賃貸経営のリスクに備えるために家賃収入を残しておく必要があるならば、せっかく家賃収入を手に入れても使えないお金が増えるだけで何のお得感もありません。ただ単に銀行預金の口座残高がどんどん増えていくという楽しみはありますが、修繕費の支払いなどが発生すればコツコツ積み上げた現金が大きく減ってしまいます。
お金が増えることに強い喜びを感じて預貯金をひたすら続ける人生もありますが、私も含めて多くの人はお金は自分や家族を幸せにするために使いたいと思います。老後の備えとしてある程度の現金は残しておく必要もありますが、いまこの時を幸せに過ごすためにも賃貸併用住宅が生み出してくれたお金は使いたいものです。
ではどうなれば家賃収入を自分のために使って良いのでしょうか。
賃貸併用住宅を売却したとき
実はハッキリと自分の為に使って良いと言えるのは、賃貸併用住宅という投資行為（賃貸経営という事業）が終わるとき、つまり賃貸併用住宅を売却したときという事になります。
賃貸併用住宅を売却することで、賃貸経営に関わるリスクから全て解放され、それまでに得ることができた利益全てをようやく自分のために使うことができます。
ただ賃貸併用住宅を建てる人はそんなに短期間での売却を考えないでしょうし、不動産投資というのは多額の仲介手数料や不動産取得税などの税負担が大きいため、短期間ではほとんどの場合に損をしてしまうことになります。
つまり長期間売却などせず保有するほうが良いため、売却により家賃収入がリスクから解放されるのを待つのは遠い未来の話になります。ただ、賃貸併用住宅を売却することで多額の利益を得られる可能性があるなら売却もありだとは思います。
家賃収入が住宅ローン返済額を上回ったとき
収益性の高い賃貸併用住宅を建てることで、上手くいけば毎月の家賃収入のほうが住宅ローン返済額を上回り、毎月数万円のお金を手元に残すことができる場合があります。この場合は住居費がゼロになるだけではなく余分に手元に残るお金があり、さらに資産形成できている状態なので、収支がプラスになった分までは生活費などに使ってしまっても大丈夫です。
毎月の住居費がゼロになり、住宅ローンの返済により不動産という形で資産形成できていれば十分な恩恵を受けていると言えるからです。
ただし家賃収入が住宅ローン返済額を上回る場合は賃貸需要が低い場所であるために地価が安く、新築当時だけ成り立っている場合もありますから、その地域の築年数による家賃や需要の下落を調べたり、競合となる集合住宅が建つような敷地が周囲に多く存在したりしないか、長期的な視点でも考えて賃貸併用住宅を建てるようにしたいものです。
住宅ローンの返済が進んで不動産価値の半分以下のローン残高になった時
いわゆる逃げ切りが成立した場合です。毎月の住宅ローン返済だけでなく、繰り上げ返済なども行いながら借入残高を減らしていくと、所有している賃貸併用住宅の不動産価値がローン残高を大きく上回るときが訪れます。
具体的な例を見てみましょう。
【新築時】
土地4200万円 建物2800万円 合計7000万円住宅ローン借入金額 6000万円 金利1％・借入期間35年・元利均等返済
賃貸住まいでの支払い家賃分 +15万円
毎月の家賃収入 +18万円
住宅ローン返済額 -17万円
年間の固定資産税等 -40万円
↓↓↓
【１０年後（築10年）】
土地4200万円 建物価値1800万円 合計6000万円住宅ローン残高 4500万円
10年間での収支 1520万円
→貯まった1520万円で住宅ローンの繰り上げ返済をすると借入残高2980万円
こうなると資産として3000万円ものお金ができたことになるので、毎月の家賃収入から数万円を生活費に回しても十分に収支は回ります。万が一多額の出費が必要になっても、銀行が喜んで資金を融資してくれますから現金不足で困ることもほとんどありません。
賃貸併用住宅は短期での投資ではない
様々なパターンを見てきましたが、賃貸併用住宅はすぐにお金の余裕ができるようなものではありません。マイホームを購入すると収支が苦しくなる家庭と比較してしまうと、賃貸併用住宅のような経済的メリットが大きい家に住むことで精神的にお金を使ってしまいたくなる気持ちと戦う必要があります。
とはいえキレイな家での生活を楽しみ、浮いた住居費を貯めることよる精神的な余裕も手に入れながら、将来的に十分な資産を得ることができるのはかなり良い選択肢だと言えるでしょう。
