自宅マンションを売却して家賃収入を生む自宅を建てる

自宅のマンションを売りに出す理由は色々とありますが、今は不動産の値上がりが続いており、マンションの売却をするには非常に良い状況です。

住宅用の不動産として売買されるものには土地、一戸建て、マンションの3つな主な物件種類ですが、特にマンションの値上がり幅は高くなっています。首都圏の新築マンションを例にあげると、2012年の平均分譲価格は4,540万円に対し、2014年は5,060万円です。わずか2年で11％以上の値上がりです。

新築マンションの価格が上がると、割安な中古マンションを買おうとする人が増えて競争になりますので、中古マンションの価格も上がることになります。今まさにマンションの売り時が到来しているわけです。

私の知り合いだけでも、不動産の値上がり、特にマンションの値上がりにより自宅を売却して恩恵を受けた友人知人が4人もいます。賃貸経営関係の知り合いを含めると、不動産の売却によって利益を得た人は本当にたくさんいます。私自身も所有していたアパートとマンションを2014年に売却して利益を得ることができました。

賃貸併用住宅は住宅ローンを使えるので有利

住宅ローンは不動産を買うときに一番優遇されているローンです。低金利、長期間の借り入れができて、月々の支払い金額をとても少なくすることができます。

特に最近では、市場最低金利を更新しました、というニュースが飛び交うほどに金利が低いため、住宅ローンは1％以下が当たり前になってきています。

ソニー銀行やSBIネット銀行などネット銀行の中には0.539%などという信じられないほど金利が低い商品もあります。メガバンクでも最低金利は0.775％で借りられますので、どこの銀行で借りても低金利の恩恵を受けることができるのです。

一方でアパートなどの投資用不動産を購入しようとすると、アパートローンのような事業性のローンを利用する事になります。よほど実績がないと金利は安くならず、3.5％などの高い金利でローンを組むしかありません。

賃貸物件は体感的な基準で選ばれる

賃貸物件がどのようにして選ばれるのか、というヒントになる記事がニュースサイトに掲載されていました。今回はこの記事が示唆する、賃貸経営におけるヒントをお伝えしたいと思います。

不動産業の社長が「絶対に住まない」NG部屋の特徴3つ
http://news.livedoor.com/article/detail/9813399/

この記事の要点はこうです。

・不動産業の社長が絶対に住まない家の特徴を紹介している
・日当たりが悪い、ピンとこない、斜め部分がある間取りの3つ
・住まいは直感に頼って判断したほうが良いと社長は語っている

ハウスメーカー・設計事務所の探しかた

賃貸併用住宅を建てるにはハウスメーカーや設計事務所で建築プランを具体的に書いてもらう必要があります。賃貸併用住宅を手に入れる目的をハッキリさせて、土地探しを効率的にするためです。

ただし賃貸併用住宅は最近になって知名度が上がり、様々な事例を見ることが出来るようになってきたばかりです。数十年前から賃貸併用住宅は存在していたものの、事例も少ないためどんな建物を建てるのが良いかというノウハウは一部の企業や担当者しか持っていません。

なのでハウスメーカーや設計事務所を選ぶときは、賃貸併用住宅の実績があるか聞いてからパートナー企業を選びます。ところが実績があるからといって良い建築プランを作ってくれるとは限りません。

賃貸併用住宅作りはまず建築プランを決めること

賃貸併用住宅を新築で建てる場合は、土地探しよりも先にハウスメーカーか設計事務所を探すことから始まります。賃貸併用住宅を専門的に扱っている不動産会社も設計事務所のようなものなので、賃貸併用住宅の建築プランを相談できる相手であれば大丈夫です。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は住宅ローンで賃貸経営を行うという仕組みであるため、大きなデメリットは生まれにくいです。とは言えデメリットはいくつかありますので、欠点を認識したうえで賃貸併用住宅に取り組むことで破綻リスクを小さくする事は必要となります。今回は賃貸併用住宅のデメリットを見ていきましょう。

不動産の仲介手数料が無料になっていく

インターネットの発達により、だんだんと不動産業界の仕組みや慣例が変わってきています。最近の賃貸物件仲介サービスでは借主からは仲介手数料を取らず、貸主からの仲介手数料をもらったり、広告費付きの物件を仲介したり、わずかな月間利用料やサービス利用料のみを課金するサービスが広がってきています。中には借主に少額をキャッシュバックする会社まで出てきています。

単純に考えれば借主からの仲介手数料がなくなり、貸主からの仲介手数料のみになるので売上は半分になってしまいます。なぜこんな事が可能になるのかというと、ネットで物件紹介や案内を完結させることにより、大幅に経費が抑えられるようになったからです。