賃貸併用住宅を建てるにはハウスメーカーや設計事務所で建築プランを具体的に書いてもらう必要があります。賃貸併用住宅を手に入れる目的をハッキリさせて、土地探しを効率的にするためです。
ただし賃貸併用住宅は最近になって知名度が上がり、様々な事例を見ることが出来るようになってきたばかりです。数十年前から賃貸併用住宅は存在していたものの、事例も少ないためどんな建物を建てるのが良いかというノウハウは一部の企業や担当者しか持っていません。
なのでハウスメーカーや設計事務所を選ぶときは、賃貸併用住宅の実績があるか聞いてからパートナー企業を選びます。ところが実績があるからといって良い建築プランを作ってくれるとは限りません。
賃貸経営の方針をしっかり持っているか
賃貸併用住宅は自宅の住みやすさや施主（建築主）の要望を盛り込むだけでなく、賃貸物件として満室が続くような部屋を作り上げることが重要です。つまり賃貸経営が順調に続けられるような立地や建物を企画することが大切になります。
賃貸併用住宅を建てた直後は新築物件・築浅物件としての強みがありますから、それなりの立地で、それなりの企画さえ立てていれば賃貸部分を満室に保つことは難しくありません。
ただし築6年あたりから建物の新しさという点では賃貸物件としての魅力はなくなってきますので、他の要素で勝負していかなければなりません。こんな時に賃貸物件としての魅力を持っていないと、家賃を下げるしかできず、価格競争に巻き込まれることになってしまいます。
家賃の値下げ競争になってしまうと、当然ですが家賃収入は減る事になり、高額なローンの返済がどんどん大変になっていきます。かと言って空室のままにしておけばもっと収入が減ってしまいますので、安い家賃でも賃貸として貸し出すしかありません。
こうなってしまうと賃貸併用住宅は失敗です。必要以上に大きな建物を建て、高額な住宅ローン返済をするという悪夢が始まってしまうのです。そうならないためにも賃貸経営の方針をキチンと持ち、長年に渡って入居者に選んでもらえる賃貸部屋を企画してくれる会社をパートナーに選びましょう。
建物を作る場合は当然ですが土地を探してくる必要があります。自宅を新築する場合、自分の好きな土地で好きなように建物を建てれば良いですが、賃貸併用住宅の場合は賃貸経営の観点から土地を選ぶ必要があります。
郊外でテラスハウス形式（いわゆる長屋）や二世帯住宅にして戸建てのように使える賃貸物件を作る方法もありますが、やはり都市部で駅から近い立地の土地を選ぶことが基本です。駅からの距離は徒歩10分以内が目安となります。
ただし都市部で駅徒歩10分以内ならばどんな土地でも良いわけではありません。日本はこれから本格的な人口減少が進んで行きますので、いくら駅に近くても、街が衰退してしまえば賃貸経営はあっという間に成り立たなくなってしまいます。
10年、20年という長期的な視点で賃貸経営が成り立つ立地かどうか。この視点が大切です。
人口が減少ではなく増加する地域を選んだり、空き地が少なくて将来的に競合となる賃貸物件が作られにくい立地、今後も活発な経済活動が行われるエリアにアクセスしやすい街など、将来も多くの人が住みたいと思うような立地を選ぶという事です。
一方で将来はあまり良い展望がない立地であっても、そういった将来性のない土地をあえて選び、激安で土地を仕入れることで魅力的な賃貸物件を格安で仕上げるという方針もあります。この場合は短期間で建築費用や土地代を回収することに重点を置いて立地選びや建築プランを決めて行くことになります。
立地選びは賃貸経営の戦略しだいで正解は全く違うものになります。自宅として住みたい場所だけでなく、賃貸経営者として戦略をしっかりと持って土地を選ぶという事は忘れないようにしてください。
賃貸併用住宅を建てる、つまり新築での不動産投資を行う場合に言えることなのですが、投資効率を高めようとするばかりに、行き過ぎや建築費用の削減によって質の低い建物を建ててしまう可能性があります。
土地（立地）と建物の賃貸部分が同じなら取れる家賃はほとんど変わりませんので、できる限り建築費用が安いほうが投資効率は良くなります。不動産投資の用語で言えば、投資額を抑えて利回りを高くするという事です。
利回りを上げる（投資効率を良くする）ために無理に建築費用を下げようとするとどうなるか。この場合はハウスメーカーが建物の目に見えない部分を粗悪にして利益を確保しようという行動に繋がってしまいます。
基礎や柱、壁の内側など、建物が出来てからでは確認できない部分は建物にとって構造的な強さであったり、住み心地においてとても重要な部分です。ところが建築会社が手を抜いたり、質を下げた建材を使っても建築中に確認しなければ後からではチェックのしようがありません。
かと言って素人がいちいち建築過程で建物のチェックをすることなどできません。なのでこうした建物の目に見えない部分に対してポリシーを持っている会社を見付け、信頼して建築を任せることが大切になります。
積水ハウスやミサワホームなど、建築単価が高いと言われているハウスメーカーを見ると、こうした構造部分にこだわりがあったりするので高いだけの価値があるという事です。
設計事務所に依頼をする場合も同じです。建物の構造部分をケチらずに、しっかりとした建物を作ることで長期的に得をするような建物を建てるようにしましょう。
もし安い土地で短期的に投資金額を回収したい場合でも、構造体や防音・断熱といった建物の基本的な部分は手を抜かないようにしましょう。急速な建物の劣化や、賃貸部屋の住環境の悪化に繋がり、家賃を下げる要因になりますので要注意です。
賃貸併用住宅を建てた直後は新築物件・築浅物件としての強みがありますから、それなりの立地で、それなりの企画さえ立てていれば賃貸部分を満室に保つことは難しくありません。
ただし築6年あたりから建物の新しさという点では賃貸物件としての魅力はなくなってきますので、他の要素で勝負していかなければなりません。こんな時に賃貸物件としての魅力を持っていないと、家賃を下げるしかできず、価格競争に巻き込まれることになってしまいます。
家賃の値下げ競争になってしまうと、当然ですが家賃収入は減る事になり、高額なローンの返済がどんどん大変になっていきます。かと言って空室のままにしておけばもっと収入が減ってしまいますので、安い家賃でも賃貸として貸し出すしかありません。
こうなってしまうと賃貸併用住宅は失敗です。必要以上に大きな建物を建て、高額な住宅ローン返済をするという悪夢が始まってしまうのです。そうならないためにも賃貸経営の方針をキチンと持ち、長年に渡って入居者に選んでもらえる賃貸部屋を企画してくれる会社をパートナーに選びましょう。
戦略的に土地を選んでいるか
建物を作る場合は当然ですが土地を探してくる必要があります。自宅を新築する場合、自分の好きな土地で好きなように建物を建てれば良いですが、賃貸併用住宅の場合は賃貸経営の観点から土地を選ぶ必要があります。
郊外でテラスハウス形式（いわゆる長屋）や二世帯住宅にして戸建てのように使える賃貸物件を作る方法もありますが、やはり都市部で駅から近い立地の土地を選ぶことが基本です。駅からの距離は徒歩10分以内が目安となります。
ただし都市部で駅徒歩10分以内ならばどんな土地でも良いわけではありません。日本はこれから本格的な人口減少が進んで行きますので、いくら駅に近くても、街が衰退してしまえば賃貸経営はあっという間に成り立たなくなってしまいます。
10年、20年という長期的な視点で賃貸経営が成り立つ立地かどうか。この視点が大切です。
人口が減少ではなく増加する地域を選んだり、空き地が少なくて将来的に競合となる賃貸物件が作られにくい立地、今後も活発な経済活動が行われるエリアにアクセスしやすい街など、将来も多くの人が住みたいと思うような立地を選ぶという事です。
一方で将来はあまり良い展望がない立地であっても、そういった将来性のない土地をあえて選び、激安で土地を仕入れることで魅力的な賃貸物件を格安で仕上げるという方針もあります。この場合は短期間で建築費用や土地代を回収することに重点を置いて立地選びや建築プランを決めて行くことになります。
立地選びは賃貸経営の戦略しだいで正解は全く違うものになります。自宅として住みたい場所だけでなく、賃貸経営者として戦略をしっかりと持って土地を選ぶという事は忘れないようにしてください。
建物の目に見えない部分にこだわりはあるか
賃貸併用住宅を建てる、つまり新築での不動産投資を行う場合に言えることなのですが、投資効率を高めようとするばかりに、行き過ぎや建築費用の削減によって質の低い建物を建ててしまう可能性があります。
土地（立地）と建物の賃貸部分が同じなら取れる家賃はほとんど変わりませんので、できる限り建築費用が安いほうが投資効率は良くなります。不動産投資の用語で言えば、投資額を抑えて利回りを高くするという事です。
利回りを上げる（投資効率を良くする）ために無理に建築費用を下げようとするとどうなるか。この場合はハウスメーカーが建物の目に見えない部分を粗悪にして利益を確保しようという行動に繋がってしまいます。
基礎や柱、壁の内側など、建物が出来てからでは確認できない部分は建物にとって構造的な強さであったり、住み心地においてとても重要な部分です。ところが建築会社が手を抜いたり、質を下げた建材を使っても建築中に確認しなければ後からではチェックのしようがありません。
かと言って素人がいちいち建築過程で建物のチェックをすることなどできません。なのでこうした建物の目に見えない部分に対してポリシーを持っている会社を見付け、信頼して建築を任せることが大切になります。
積水ハウスやミサワホームなど、建築単価が高いと言われているハウスメーカーを見ると、こうした構造部分にこだわりがあったりするので高いだけの価値があるという事です。
設計事務所に依頼をする場合も同じです。建物の構造部分をケチらずに、しっかりとした建物を作ることで長期的に得をするような建物を建てるようにしましょう。
もし安い土地で短期的に投資金額を回収したい場合でも、構造体や防音・断熱といった建物の基本的な部分は手を抜かないようにしましょう。急速な建物の劣化や、賃貸部屋の住環境の悪化に繋がり、家賃を下げる要因になりますので要注意です。
