賃貸併用住宅は住宅ローンで賃貸経営を行うという仕組みであるため、大きなデメリットは生まれにくいです。とは言えデメリットはいくつかありますので、欠点を認識したうえで賃貸併用住宅に取り組むことで破綻リスクを小さくする事は必要となります。今回は賃貸併用住宅のデメリットを見ていきましょう。
1.空室の場合は家賃収入が入らない
賃貸併用住宅だけではなく、賃貸経営・不動産投資の全般で当てはまることですが、賃貸部分に借り手が付かず空室になってしまう可能性のある事が最大のデメリットです。
空室の場合は家賃が入ってこない金額分だけローン負担が増えますので、この負担増加に耐えられるように現金を保有しておく必要があります。空室に焦って相場よりかなり割安な家賃設定をしてしまい、本来得られるはずの利益を逃さないように気を付けます。
空室リスクが一番の問題であることを意識していれば、賃貸併用住宅を建てる場合に土地選びや建物プランをより厳しい基準で考える事になり、将来の失敗を防ぐことに役立ちます。
2.必要以上に大きな土地や建物を取得する
賃貸併用住宅は自宅と賃貸物件が合わさった建物になりますので、土地取得費用や建築費用が大きくなります。これに連動してローン金額も大きくなりますので、リスクも大きくなる事になります。
空室や家賃滞納が発生した時はローン負担増加したり、建物の修繕が必要になったときは金額が高くなります。多額の不動産投資になるという点は十分に意識することが必要です。
3.家賃滞納の可能性
空室よりはマシですが、家賃滞納が発生してしまうリスクもあります。これも賃貸経営では当然起こりうる問題です。滞納家賃の回収には、粘り強く入居者とやり取りを行う忍耐力と、債権回収の実務に関係する法律・手続きの知識が必要です。
家賃滞納への対処方法はいろいろな大家さんや不動産投資家がインターネット上で公開していますので、一度ざっとでも目を通しておくのが良いかと思います。
4.建物・設備の維持と修繕
水が出なくなった、エアコンが動かない、扉が閉まらなくなったなど、住居にはトラブルが発生する可能性のあるたくさんの設備や部材であふれています。自分の家ならば我慢すれば済むことでも、家賃を頂いている入居者からの要望があったら解決する必要があります。小さなトラブルであっても大家さんである以上、不具合が起こった場合は責任をもって対処しなくてはなりません。
単にリフォームの手配をするだけではなく、賃貸経営をしている以上はコスト削減にも努力が必要です。安くて質の良いリフォームの依頼先を見つけたり、火災保険の特約で保険金が出るよう交渉したりして、必要以上に出費が重ならないようにしていきましょう。
5.近隣住民とのトラブル
一つの土地に自宅も含め複数の世帯が住むことになりますので、自宅としてだけで暮らしている場合よりも周囲の住民と問題が起こる可能性は高くなります。
ゴミ出しの問題や、騒音、悪臭、ペットなど、自分が原因でないトラブルでも、入居者がトラブルを起こした場合は退去にならないよう仲裁に入ったりすることもあります。
6.自然災害による損害
地震、浸水、暴風など、いわゆる損害保険の補償対象になるような自然災害に見舞われるリスクもあります。損害保険に加入していなければ出費が発生しますし、保険に加入していても補償されなかったり、わずかな金額しか受け取れなかったりする可能性もあります。
賃貸併用住宅のデメリットとして、賃貸経営に関わるリスクを整理してきましたが、これらのリスクは賃貸経営・不動産投資を行う時には必ず起こるリスクです。こうしたデメリット以上の大きなメリットがあるからこそ賃貸併用住宅を取得する人がたくさんいますし、デメリットを知ることで予防策を立てることもできます。デメリットやリスクを怖がらずに事前準備や対処をしていきましょう。
