賃貸併用住宅を建てられる土地の条件と探し方

賃貸併用住宅は普通の一戸建てとは違うため、土地の探し方や検討方法も当然違ってきます。法令上の問題で賃貸併用住宅を建築できない土地は多くありますし、賃貸経営の観点として建ててはいけない土地もあります。

今回はそんな賃貸併用住宅の土地探しに必要な基礎知識を確認していきたいと思います。

賃貸併用住宅で得られる家賃収入を生活費として使ってはいけない理由

賃貸併用住宅を建てて住むようになると、賃貸住宅からの家賃収入が手元に入るようになります。私の場合は月に約20万円の家賃収入がありますが、住宅ローンの返済金額とほぼ相殺されるので、家賃収入自体は手元に残るお金ではありません。

ただし賃貸住宅を借りて住んでいた頃には、入居者として大家さんに家賃を支払っていましたが、今は家賃収入が住宅ローン返済を相殺してくれるので住居費としての出費はありません。収支で考えるとプラスマイナスゼロ、つまり住居費ゼロでマイホームに住む事ができているので、賃貸住宅を借りていた頃に比べると家賃支払い分だけ収支がプラスになっています。

私の場合の毎月の住居費収支を整理すると…

【賃貸住宅に住んでいた頃】

支払い家賃　-10万円
→住居費合計　-10万円 …(A)

【賃貸併用住宅に住んでいる現在】

家賃収入　+20万円
住宅ローン返済　-20万円
→住居費合計　0円 …(B)

(B)-(A)=+10万円

以前は約10万円のアパートを借りていましたので毎月10万円の支出で、賃貸併用住宅に住んでいる現在は住居費0円なので差額の10万円だけ支出が減っています。家賃収入があるおかげです。ただ、この浮いた10万円を生活費として使ってしまうことはできません。それはなぜなのかを今回はお伝えしたいと思います。

賃貸併用住宅に実際に住んでみて感じるメリット・デメリット

賃貸併用住宅に引っ越してから、約半年が経ちました。住み始めたばかりの頃はまだ対応すべきことなどが多く落ち着いた暮らしができていないかったのですが、最近は周囲の環境にも慣れ、家族も今の家での生活に慣れてきました。

最近では賃貸併用住宅に住むということについて、かなり冷静に良い点や悪い点が分かってきましたので、賃貸住宅での暮らしや、普通の一戸建て住宅の暮らしと比較しながら、私が実際に住みながら感じているメリットとデメリットについてお伝えしたいと思います。

郊外の豪邸より都心の小さな不動産のほうが資産価値がある3つの理由

千葉県の都市部からかなり離れた郊外に建つ、かなり大規模な家が売りに出されているのを見たことがあります。いわゆる豪邸と呼ばれるような建物で、広大な敷地に鉄筋コンクリート造の立派な建物が建っていました。駐車場は10台くらいは余裕で停められそうな広さで、こんな家に住む人は想像できないほどの金持ちなのではと妄想が膨らみます。

ところがその豪邸は新築された時には土地と建物を合わせて数億円のお金が注ぎ込まれたらしいのですが、いざ売却しようとしたところ、購入者が全く現れないためずるずると値が下がり、今では新築時に使った金額の10分の1でも売れずに残っているという話でした。

今回は不動産の資産価値の観点から、この郊外に建つ豪邸の悲劇を参考に、資産価値のある不動産とはどのような物件なのか、3つの重要ポイントについて確認していこうと思います。

競売物件から読み解く住宅ローン破綻の原因と教訓

私は投資用＝賃貸用として住宅ローン破綻者から一戸建てを購入することを2回経験しています。一件は失業によって任意売却されたていたところを購入した物件で、もう一件は競売により取得した物件です。

任意売却の場合は住宅ローン破綻者の売主が意識的に家を売却し、買手である新たな所有者への引き渡しも行うため、購入する側にとっては普通の不動産売買と違いはありません。

ところが競売の場合は有無を言わさず家が売りに出され、所有者（破綻者）は非協力的な場合がほとんどなので、競売によって取得した家がボロボロの状態であったり、居座り続ける元所有者の立ち退きさせる必要があったりと、手間がかかる物件が多いです。

今回はそんな競売で一戸建てを競り落とした時の経験から、住宅ローン破綻して競売になった元所有者の話と、そこから得られる教訓を共有していきたいと思います。

住宅ローン破綻者から学ぶ失敗原因と回避策

マイホームを購入したいという人はたくさんいます。特に30代・40代になると、ずっと賃貸暮らしで良いのか不安に思うとか、子供ができて広くて設備の整った家に住みたいとか、資産形成のためにマイホームを購入したいとか、色々な理由からマイホームの購入検討をする人が増えます。

そのためマイホームの購入検討者向けによく『賃貸vs購入』として住居に関する2つの選択肢の比較が特集されますが、賃貸に比べて購入する場合に一番大変なのがお金の問題です。

購入するためには何千万円もの住宅ローンを借り入れ、さらに頭金として数百万円以上の現金を支払う必要があります。まれに頭金ゼロ円で購入できる家もありますが、頭金を出さなかった分だけ借金（住宅ローン）が増えるだけです。

こうしてマイホーム購入と引き換えに背負った数千万円の借金は、35年間という長期間ずっと返済し続けていくことになります。もし金利が上がれば毎月返済額は増えますし、もし失業してしまったり収入が減ってしまっても住宅ローンの返済額は変わりません。

実は私は過去に2度、住宅ローン破綻した人から家を購入したことがあります。両方とも一戸建てで、不動産投資用の物件として購入しました。つまり賃貸物件として家賃収入を得るための購入です。かなり割安に購入することができたのですが、購入する時には何とも言えない気持ちになりました。

2名の破綻した人のうち、今回は任意売却で住宅ローンを処理したＴさんの話と、そこから住宅ローン破綻しないための回避策を共有したいと思います。

住宅ローンを借りられる銀行・金融機関 全10種の金利と特徴

住宅ローンの借入先となる金融機関は銀行だけではありません。さらに銀行の中でも規模や設立の目的によって提供している住宅ローンの内容は様々に変わります。今回は住宅ローンを借りるときに役立つ、金融機関や銀行の違いと住宅ローンのサービス内容の差についてお伝えしていきます。