賃貸併用住宅で家賃収入生活

賃貸vs購入なんて比較にならない賃貸併用住宅という選択肢

不動産関連のメディアで頻繁に取り上げられる話題として定着している「賃貸vs購入どちらが得か」という住まいについての対決ですが、これはマイホーム購入派が普通の一戸建てやマンションを購入するという前提のために議論になってしまっているだけです。

ところがこのマイホーム購入派の選択肢として、賃貸併用住宅という新しい選択肢が登場した瞬間、住まいは借りるより買うほうが断然得をするため、圧倒的な差で購入するほうが良いという結論に落ち着くことになります。賃貸併用住宅の資産形成の有利さは、普通のマイホーム購入とは比べ物になりません。

ただし賃貸併用住宅という選択肢を選ぶことはできる人は限られています。そこで今回は自宅について賃貸vs購入の対決について確認しながら、賃貸併用住宅を選択できる人の条件を確認していきましょう。

南向きの土地が一番良い…は間違いです

賃貸併用住宅の企画は、土地探しと同時に建物の建築プランを考える必要があります。どんなに駅近くの良い立地でも、賃貸併用住宅を作れるだけの床面積を確保できない場合もあるし、住環境の良い住宅街では賃貸需要が少ない割に競合のアパートが多過ぎて賃貸経営が成り立たない場合もあります。

さらに土地は一つひとつで条件が違いますから、建築可能な建物も土地によって全て変わってきます。たとえ隣同士の土地だとしても、建築プランは土地の形や周囲との建物関係など、全て考え直さなければなりません。

ただ、道路の向きについては賃貸併用住宅にとって明らかに有利な土地というものがあります。人気の土地として南向き（＝南道路）が有名ですが、賃貸併用住宅を建てる場合はどうなのか、土地の道路の向きと建築プランをセットにして検討をしてみたいと思います。

相場より安い土地だから買うんですか？

マイナス金利の発表があってから、住宅ローンの金利が全期間固定でも1％を切るような商品が出てくるようになりました。そのために住宅ローンの借り換えや、住宅自体の買い替えをしたいと、私の元に相談に来る友人知人が増えています。

通常のマイホーム購入についてだけではなく、賃貸併用住宅のプラン作りや不動産投資について多くの友人知人から相談を受けてきましたが、不動産の知識や経験が少ない人ほど相場より安い物件を探そうとして必死になっていることが多いです。

もちろん私も相場より安い不動産を買いたいですし、実際に何ヶ月～何年も市場を観察することで割安な物件を見つけ出し、すぐに転売しても利益が出るような物件も購入してきました。

ただ、自宅である賃貸併用住宅が建てた土地を購入した時には、相場よりも割安であることは理由のほんの一部で、実際は違う観点から土地の購入を決断しています。今回は賃貸併用住宅を新築するための土地探しを例に、相場より安く物件を購入することでハマりやすい落とし穴について見ていこうと思います。

相続税対策のために無知なまま賃貸併用住宅を建てると間違いなく失敗する

賃貸併用住宅を建てる目的は大きく分けて2種類あります。1つは私のように資産形成とマイホーム取得を目的として、資産のないサラリーマン世帯や自営業者世帯が土地から購入して賃貸併用住宅を建てる場合。もう1つは所有する土地の相続税対策として賃貸併用住宅を建てる場合です。

土地から購入する場合は資産のない人がゼロから取り組むため、賃貸併用住宅の条件に合う土地探しに時間がかかりますし、よほど年収が多い人でない限り、住宅ローンの承認を得るために多くの銀行を回って審査依頼をたくさん出す必要があります。

一方で土地を所有している人は土地を探す必要はないですし、建物を建てる土地を担保にすることで住宅ローンでもアパートローンでも貸し出してくれるため、割と簡単に賃貸併用住宅を建築できてしまいます。相続税対策を目的とするならば毎月の収支を厳しく試算する必要もなく建ててしまえば目的は達成できてしまいます。

ところがこの相続税対策を目的とした場合の「簡単にローンが借りられる」「賃貸併用住宅を建てれば目的は達成する」という点が、賃貸併用住宅を失敗させる大きな原因となっているのです。

不動産や建物のプロでも賃貸併用住宅もプロレベルとは限らない

賃貸併用住宅を建てようと考えたとき、まずは書籍やウェブサイトで情報を集めると思います。そうしてある程度の知識が身に付くと、実際に取得するためには不動産や建築のプロに相談することが必要だと気付き、問い合わせや資料請求を通してプロに相談するという行動を始めます。

行動力のある人の場合、最初からプロに相談しようと動き出す人もいます。不動産は不動産会社やハウスメーカーや工務店、建築士、銀行、司法書士といった多くのプロの手助けがないと作り上げることができませんから、プロに相談をするというのは必要な行動ステップです。

ただし賃貸併用住宅の場合、土地や建物などの各分野のプロだけではなく、賃貸併用住宅という全体像についてベストな企画ができることが必要です。一般的な一戸建てとアパートの両方の知識が必要なうえに実例が少なく、賃貸併用住宅のプロは非常に少ないのが現状です。

ではどうすれば良いのでしょうか？

土地を買って賃貸併用住宅を建てると土地が無料で手に入る

賃貸併用住宅は資産作りに有効な不動産投資の一種です。賃貸併用住宅に限らず木造の一戸建てでも同じことが言えますが、土地付きの自宅を買って資産形成というのは、資産＝土地を買うという意味とほとんど同じです。建物にほとんど価値は見出せません。

所有している土地に賃貸併用住宅を建てる場合はまた別の考え方が必要ですが、特に資産もないサラリーマンや自営業者が不動産で資産作りをしようとする場合、土地を購入して賃貸併用住宅を建てるのは強力な資産形成の方法となります。

ただし資産＝土地だということに気が付かず、一生懸命に建物プランを考えることに自分の時間を使ってしまうと、資産形成に最も重要な土地探し・土地選びがおろそかになってしまいます。

さらには賃貸部分からの家賃収入は立地に大きく左右されることを考えれば、賃貸併用住宅の成功は土地で8割決まると言っても過言ではありません。良い土地＋賃貸併用住宅という仕組みが揃えば、あとはある程度の建物を建てて、そこに自分が住んでいれば自然に資産が出来上がっていくことになります。

ではどんな観点で賃貸併用住宅の土地を探せば良いのか、どんな考え方を知っていれば資産形成で得をするのか見ていきましょう。