土地の売却は不動産売買の中でも一番頻繁に行われている取引です。一戸建てを建てるだけではなく、地域によってはアパートやマンションを建てたり、駐車場や資材置き場にしたり、最近では産業用太陽光発電のソーラーパネル置き場として利用したりと、不動産の中で活用方法の幅が一番広いです。
つまり土地はどんな立地でも活用方法さえあれば売れる可能性があるのですが、当然その土地の利用のされ方で売れる価格は全く違った金額になります。つまり売る土地の利用価値を見極めて、どんな買い手が一番高い金額で買ってくれるかを想像しながら売却活動を行うことが必要です。
土地売却の手順を知る
実際の土地売却の手続きはプロである不動産会社が代行してくれますが、土地をいくらで売り出すかどうかは売主の意思で決めますし、実際に売却する金額も売主が決断をすることで初めて土地売却の話が進みます。つまり一番重要な意思決定は売主自身が行う必要があります。
そこでまずは土地売却の流れを知ることで、自分がどんなことをする必要があるのかを知り、一番重要な売却価格の決定で失敗しないために何をしたらいいのかを理解できるようになります。土地の売却手順を整理したものが以下の7項目です。
- 土地売却の目的と目標を決める
- 同じ条件の土地を見て相場価格を調べる
- 売却を依頼する不動産会社を見つける
- 実際に売り出す価格を決める
- 買付け価格や契約条件について交渉する
- 契約書を交わす
- 残金決裁と土地の引き渡しを行う
上記のうち最初の3つが自分で動く必要がある手順です。4つ目以降は不動産会社が代行して段取りを整えてくれますので、あとは不動産会社の指示通りに動けば大丈夫です。つまり土地の売却の3つのポイントというのはこの手順の最初の3ステップのことです。ではさっそく詳しい内容について見ていきましょう。
1.土地売却の目的と目標を決める
土地を売りに出す目的は様々です。例えば相続税の支払いのために土地を売る場合、出来る限り高い価格で売りたいのは当然ですが、相続税の支払い期限があるためにある程度は金額を抑えて早めに売却してしまう必要があります。売却目標期日が決まっていますので、相場価格を参考にしながら売却金額も自然と決まります。
この場合は目的が「相続税の支払い」で、目標が「相続税の納付期限日までの土地売却」となります。こうして目的と目標を整理しておけば自然と早めに売却活動を始める必要があると気付けますので、相続税の納付期限間際になってあわてて格安価格で土地を手放すことにならずに済みます。
2.同じ条件の土地を見て相場価格を調べる
土地の広さや所在地、駅からの距離や前面道路などの立地条件などで同じような土地の価格を調べます。athomeやSUUMOなどの不動産情報サイトに掲載されている金額が参考になりますが、掲載されている価格はあくまで「売り出し価格」ですので相場を無視した高額な価格も混じっている点は注意が必要です。
他にも国土交通省が公表している「地価公示」は公的機関が一定の基準で評価した価格を見ることができますし、国税庁が公表している「相続税路線価」は接している前面道路によって多くの土地で参考価格を見ることができます。ただし相続税路線価は地価公示価格の8割として計算されていますので、実際の売却価格は0.8で割り戻して評価をするように気を付けましょう。
こうして基準となる地価を知ることで、間違って安い価格で手放すことを防ぐことが出来ます。
3.売却を依頼する不動産会社を見つける
インターネット上でできる不動産売却の一括査定依頼サービスを利用して、できる限り多くの不動産会社に売却の査定をしてもらうようにします。書面上だけの簡易的な査定ではほとんど役に立ちませんし、信頼できる不動産会社を見つけるには実際に会って話をしてみるのが一番です。
何度か出かけることになり大変かもしれませんが、変な会社に騙されないためにも複数の不動産会社と会って話をしてみる事をオススメします。
するとそれぞれの不動産会社は似通ってはいてもバラバラの売却査定金額を出してくるかと思います。ここで一番売却査定額の大きな不動産会社に決めたくなってしまうと思いますが、中には売却を任せてもらいたいためにあえて高い金額の査定価格を出してくる会社もあるのです。
もし相場より高い価格で売れればラッキーですが、たいていは売れずに長期間売れ残り、時間が経ってから結局は売り出し価格を下げることになってしまいます。なので売却査定金額ではなく、土地売却の目的と目標をしっかりと把握した上で、なぜその査定金額なのかをキチンと説明してくれるような、信頼できる不動産会社に売却を依頼するほうが得をします。
特に土地の売買というのは売主と買主の一対一の取引ですので、仲介役となる不動産会社の気持ち次第で有利にも不利にもなってしまいます。つまり売却の依頼をするならば話の合う、信頼できる不動産会社に依頼することが大切になってくるということです。
不動産売却の一括査定サービスを価格を知るために活用するのではなく、不動産会社の人との出会いを作るキッカケだと考えて活用することが、遠回りに見えても一番確実な土地売却の第一歩となります。
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