株価が上がり円安になることで、国内だけではなく海外の投資家達も加わって活発な不動産取引が行われるようになっており、不動産価格がどんどん価格が上がっている状態です。ただし昔のバブルとは違い、郊外の不動産の価格は下がる一方で、都市部の不動産や便利なマンションが大きく値上がる状況が続いているのです。
マンションのような高さのある建物は都市計画法によって都市部にしか建てられません。つまりマンションというだけで都市部の便利な立地だということです。さらに建物のメンテナンスは管理組合が行うので手間がかかりません。こういったマンションの便利な点を気に入って、50代・60代のお金に余裕がある人や、共働き世帯、高年収のサラリーマンが価格が割高でも次々にマンションを購入しています。
新築マンションはキレイなのですが建築費高騰の影響もあり割高感が高まっています。そこで今注目されているのが中古マンションです。新築マンションの価格が上がっている分、マンションの購入者が中古マンションを検討するようになり、中古マンションも相場価格が上がっています。中古マンションの価格が上がっている今はマンションの売り時だという事です。
マンションを売却する流れ
不動産を売却する時の流れは土地や一戸建てでも同じなのですが、マンション特有の注意点もあります。それではさっそくマンションを売る時の流れを見ていきましょう。
1.マンションを売却した後にどうするのか決める
今はマンションをより高い価格で売ることができる環境ですが、高く売れて利益が出るからという理由で売却する人だけではなく、相続物件にマンションがあるために売るとか、住み替えのために新しいマンションを買い替えて自宅マンションを売る、ローン返済が苦しくなってきたので売るなど、マンションを売る理由は様々です。
マンションを売却した後は、多額のお金が手元に残ったり、住宅ローンの負担がなくなって家計が楽になるなど、お金に余裕ができる事が多いのですが売却した理由をしっかりと認識し、今後のお金の使い道を決めておく必要があります。
相続税の支払いが必要な人は売却金額を残しておく必要がありますし、住み替えのために売却した人は次に購入する自宅の頭金にすることが出来ます。マンションを売ったお金で賃貸併用住宅を建てれば、家賃収入を手に入れることもできます。売却益が多額の場合は確定申告をして納税する必要もあります。
マンションの売却を行う時には、売却する理由と目的をハッキリとさせて途中で無駄遣いをしないように気を付けてください。単に高く売れる市況だからという理由で売却するのだとしても、売却して残った利益で賃貸併用住宅を建てるなど、よりよい資産運用の方法を探ることで手に入れた資金を活かすことができます。
2.マンション自体の資料だけではなく、住宅ローンの資料や管理組合規則も用意する
売却する目的を確認したら、売却査定をお願いする不動産会社に見せるため、マンションに関する資料全てを揃える必要があります。自宅の場合は住宅ローンを利用している人がほとんどですので、住宅ローンを借り入れている銀行からもらう返済表なども準備します。もし賃貸としてマンションを貸し出している場合は賃貸契約書を用意します。
さらに忘れがちなのが、マンションの管理組合に関する資料です。賃貸マンションは違い、分譲マンションは様々なマンション所有者が集まっていますので準備されている資料もたくさんあります。理事会の議事録だったり、マンションの内部規則、管理費や修繕積立金の使い道の報告書、管理組合の資産と収支状況、大規模修繕計画など、普段意識しないような資料も含めると大量の資料が作成されています。
特にマンション全体の修繕履歴や、修繕積立金がどれぐらい貯まっているかはマンションが高く売れるかどうかを左右する重要な項目ですので、キチンと資料を入手しておくことが大切です。何の資料が必要かは不動産会社に売却査定を依頼すれば教えてもらます。もし手元に管理組合に関する資料があったら査定依頼の時に持って行きましょう。
3.マンションの売却査定を複数の不動産会社に依頼する
これが一番重要なポイントです。マンションの売却はどこの不動産会社でもできますが、売るマンションの価値を見極めて、高く買ってくれるお客さんを見つけることができる会社かどうかは実際に売却査定をしてもらうまで分からないからです。
例えば売却するマンションがバリアフリーになっている点に注目すれば、高齢の方や介護が必要な家族がいる世帯に人気が出るため高く売れる可能性があります。バリアフリーのマンションの場合、そういったマンションの買い手を見つけるのが得意な不動産会社に依頼するのが正解となります。
また不動産会社の中には、とりあえずマンション売却の仲介依頼だけは受けて、売り出し情報だけ各所に出しておいて特に工夫はせずの売れればラッキー、という姿勢の会社もいます。そういった会社は高めの売却査定金額を出して売却依頼を受けたあと、「売れないので値段を下げましょう」としか言いません。
やる気のない会社だと買い手の値引き（指値）交渉が来た時に、私たち売主に「いま売れなかったらずっと売れないかもしれないので安くても売ってしまいましょう」と説得してくることも多いです。
相場価格よりも高く売り出していたならば納得もできますが、相場価格よりもずっと安い価格になるような値引き交渉は突き返すのが当たり前なのに、売買成立による手数料欲しさに売主を説得しようとするのです。もしこんな会社に売却依頼をしてしまうと価値のあるマンションだとしても相場価格より安くしか売れません。
複数の不動産会社に売却査定をしてもらうと同時に、打合せをしながら担当者の熱意があるかどうかを見極めていきましょう。そのためには一社だけに相談するのではなく、不動産売却の一括査定サービスなどで複数の不動産会社に売却を依頼することが最初の一歩となるのです。
マンションを少しでも高く売却するポイント
売却活動は不動産会社が進めてくれるとは言え、実際にマンションを売却する意思決定をするのは売主ですし、より高くマンションを売却するためにリフォームを行うかどうか等を決めるもの売主です。売主の意思によってマンションをより良い条件で売れるかどうかが決まるのです。
そこでマンションの売主として工夫できるポイントをご紹介していきます。大切なのはこの記事を読んでなるほどと思うのではなく、実際にマンションを売るための行動を始めることです。売却のポイントを知ったらぜひ売却活動の第一歩を踏み出すことをオススメします。
・時間の余裕を持つ（期限を決めない）
相続税の納付期限が迫っているなどで売り急ぎのマンションは、確実に売るために相場より安く売らざるを得ません。つまり時間の余裕を持っていないとせっかくマンションを高く売れる条件が揃っていても、実際に買ってくれる人が現れるのを待つことができないのです。
マンションを売却しようかと思ったら、どんな理由であっても時間の余裕があるほうが絶対に有利です。少しでも早く不動産の売却査定を依頼しましょう。時間の節約のためにインターネット上で利用できる一括売却査定サービスの利用がオススメです。
・掃除と細かな修繕を徹底して行う
マンションを買ってくれるのはプロである不動産会社や不動産投資家と、自分で住むために買う一般の人がいます。プロは利益を出すために安くしか買ってくれませんので、高く売りたいならば自宅用に購入する人に買ってもらう必要があるわけです。
プロは表面上の見た目が悪くてもマンションの価値を見抜きますが、普通の人は汚かったり壊れた箇所のあるマンションは買いたがりません。そこで掃除を細かな部分まで徹底的に行い、壊れた箇所は全て直してピカピカの状態にすることで良い値段で売れる可能性を高めることができます。
給湯器や風呂などのリフォームはお金がかかりますが、壁紙など表面上をキレイにするのは自分でも簡単にできますし、リフォーム会社に依頼してもそんなにお金はかかりません。見た目のキレイさにこだわってマンションを良い状態にしてみましょう。
・築年数の古いマンションはリフォーム済みマンションとして売り出す
マンションの設備は築10年から築15年ぐらいでだんだん壊れていきます。築30年にもなると人気のない間取りだったりして買い手が見つからないことも多いです。そこで売れなくなった築年数の古いマンションを安く購入し、フルリフォームを行って再販売する会社がたくさん存在しています。
古いマンションをフルリフォームして販売するのが商売として成り立つという事は、古いマンションはリフォーム・リノベーションをしてから売却活動を行うほうが得をするということです。一時的に手持ち資金は減りますが、リフォームにかけたお金以上に利益を出すことができます。
しかも自宅マンションならば自分で修繕する時間がありますので、細かい箇所はDIY（自己リフォーム）で安くリフォームを行い、水回りやガス設備など自分でできない部分のリフォームだけプロに任せれば安く仕上げることも可能です。
築年数が古いマンションを売却するときはぜひリフォーム後の売却を検討してみてください。
・熱意のある不動産会社が見つかった場合だけ専任媒介で契約する
マンションの売却を不動産会社に依頼するときには「一般媒介」と「専任媒介」の大きく分けて2つの契約方法を選ぶことができます。
一般媒介は多くの不動産会社に売却依頼をすることができるので、間違って熱意のない会社に売却を依頼してしまっても他社でカバーすることができます。ただし不動産会社からすれば努力しても他社に契約を決められてしまえば単なるタダ働きですので、一般媒介で売却を依頼されたマンションは売るための努力をしません。
一方で専任媒介の場合は上記とは逆になります。一社の不動産会社だけにしか売却の依頼ができないので、熱意のない会社に依頼してしまうと契約期間である3ヵ月を無駄に過ごすことになります。その代わり良い不動産会社に売却を任せた場合、一生懸命に工夫してマンションを売ろうと動いてくれますので、より高く売れる可能性があります。
まずは複数の不動産会社に一括で売却査定を出すことが前提ですが、マンション売却を依頼する不動産会社を決めたら、一般媒介にするのか専任媒介にするのかよく考えて契約を進めましょう。
何はともあれマンションを良い値段で売るためには、まず不動産売却の一括査定を依頼するところから始まります。熱意のある不動産会社と出会えることを楽しみに、まずは実際に行動してみましょう。
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