賃貸併用住宅の住宅ローン審査の参考になるかと思いますので、具体的に銀行名・金融機関名を挙げながら、何を考えてどう動いたのかをご紹介していきます。ちなみに私の借入希望金額は6000万円～7000万円で、変動金利の一番安いところを選ぶという基準で探しています。
住宅ローン承認を取り付けるまでの道のり
私の場合は全部で7行の銀行・金融機関に住宅ローンの打診を行いました。同じ銀行でもローン審査を依頼する支店や担当者によって結果が違うと様々な人達から聞いていたので、できる限り知り合いから紹介してもらう形で銀行に住宅ローン審査の依頼を出しました。
7つの住宅ローンの審査を受けましたが、審査結果の回答がバラバラだったので驚いてしまいました。同じ人間が同じ新築計画で審査を受けたにも関わらず、どこの銀行や金融機関も回答が違うのです。ここからは具体的に書いていきますので、ぜひ参考にしてください。
スルガ銀行
購入する土地を仲介する不動産会社から担当者を紹介してもらいました。住宅ローン審査に必要な書類を提出してからわずか3営業日で7300万円の融資OKの連絡をしてくれるほど、スピード感ある対応をしてくれたすごい銀行です。賃貸経営・不動産投資の世界では一番と言っても過言ではないほど有名な銀行でもあります。
ただし金利は3.5％でした。アパートローンではなく住宅ローンです。7300万円を35年間で元利均等返済にすると、総支払利息は5370万円にもなります。同じ金額・同じ期間で金利が1％の場合だと総支払利息は1350万円ですから、同じ金額を借りても4倍以上の利息を支払うことになります。
格安物件をスピード勝負で決済する必要がある時や、収益性の高い賃貸併用住宅を建てる場合に利用すると良い銀行と言えます。
横浜銀行
賃貸併用住宅の建築プランを作ってもらった不動産会社の紹介で、融資に積極的な支店の担当者を紹介してもらい住宅ローン審査の資料を提出しました。横浜銀行は収益物件などへの融資も積極的に行っていると聞いていたので期待していましたが、審査を始める前にあっさりと断られてしまいました。
理由は賃貸併用住宅の自宅部分の床面積が狭いという理由でした。今回の新築計画では自宅が47平米＋ロフト20平米という間取りなのですが、建築基準法上での床面積は47平米なので4人家族には狭いので、賃貸住宅として貸し出されてしまう可能性が高いという事で審査を断られてしまいました。
賃貸併用住宅の自宅部分の床面積が50平米以上ないと審査の土俵にすら上がらないという事です。交渉しても全くダメだったので早々に諦めることになりました。
みずほ銀行
妻の友人が働いているという事で、その友人から私の職場の近くの支店の担当者を紹介してもらいました。メガバンクですので金利が安いのが魅力ですが、審査が厳しいため借入可能額が少なくなりやすいです。自分が希望する借入金額までローンが組めるかどうかは怪しい状態でしたが、とにかく審査を受けてみようと打合せでは賃貸併用住宅を建てる立地の良さや賃貸需要の手堅さを説明しました。
ただ残念ながら時期が2月初頭だったため、確定申告を済ませてからもう一度来てくださいと審査を断られてしましました。口頭では軽く5000万円が融資できる限度ではないかと言われていたのに、たまたま2014年の確定申告は不動産所得が大きな赤字になる年だったので諦めることにしました。
なぜなら不動産所得がマイナスだと住宅ローンの借入可能額も減らされてしまうからです。2015年からは不動産所得がプラスになる見込みだと説明しても、住宅ローン審査の場合は実績しか審査で見てもらえないので、将来の収入や所得の見込みは考慮してもらえません。残念ですがみずほ銀行も早々に諦めました。
三井住友銀行
こちらも土地仲介役の不動産会社から紹介してもらいました。責任者の人がわざわざ出向いてその場でおおよその借入可能額を教えてくれるとの事で喜んで打合せをしてきました。
ところが1時間ほど説明を終えた後、その場で計算してもらった借入可能額は4000万円でした。金利は0.775％でとても低いのですが、希望金額に2000万円も足りません。そんなに頭金を追加で準備できるあてもありません。何とか粘ってアパートローンでも審査してくださいとお願いして別部署の方に再審査してもらいましたが、同じく4000万円が限度とのことでした。
やはりメガバンクの審査の厳しさと借入可能額の少なさは本当のようです。
りそな銀行
こちらも建築プランを作ってもらった不動産会社の紹介で住宅ローンの申し込みをしました。りそなは多少融通を利かせてくれる銀行として不動産会社の間では有名らしく、私の家の近くに支店があるという個人的な理由もあり、期待しつつ審査を受けてみました。
するとほとんど質問もされることなく、すんなり6650万円の融資OKの事前審査結果をもらいました。ただし金利は1.775％です。それでもスルガ銀行の3.5％に比べれば約半分ですので十分魅力的な提案です。
ただし借入期間が22年と限定されるため毎月の返済金額は30万円になってしまいます。立地が良くても木造の小さな賃貸住宅2戸では家賃収入は20万円程度です。もし空室になって家賃収入が入らなくなった場合を考えると恐ろしい返済額です。それでも立地が良いので空室期間はほとんどないという判断の元、最後まで借入候補の銀行として検討しました。
西武信用金庫
こちらも建築プランを作ってもらった不動産会社の紹介です。ただしお付き合いがある訳ではなく、単に不動産会社の事務所の近くにあるという理由で申し込みをしました。首都圏での賃貸経営には欠かせない信金として名前がよく挙がるだけあり、提案の内容やローンの組立て方が非常に柔軟で、そんなローンの借り方があるのかと感心してしまうほど提案力が高かったです。
支店での審査は打合せを重ねることで問題なく終わったのですが、保証会社付きの住宅ローンにさせてほしいと依頼され、保証会社の審査を受けたところ融資（審査）不可としてすぐに断りの連絡が来てしまいました。西武信金も横浜銀行と同じく、自宅部分が狭すぎるという理由です。
間取りを変更して自宅部分を増やしませんかと担当者に勧められましたが、建築費や収益性を考え抜いた間取りだったので泣く泣く審査を受けることをあきらめました。ただしやる気も提案力もある素晴らしい金融機関でしたので、次にアパートを購入するときがあればお世話になりたいと思えるほどでした。
東京都民銀行
最後の都民銀行はとても審査が遅かったです。建築プランを作ってもらった不動産会社の紹介だったのですが、他の銀行や信金がどんどん結論を出していくなかで、都民銀行だけは音沙汰がなく住宅ローン審査を受けていることを忘れるほどでした。
ただし担当者は非常に優秀で、普通なら5000万円が限度と言われた私の借入可能額を、何と7000万円にまで増額して承認を取り付けてくれたのです。金利は0.975％で借入期間は35年。ほぼ理想通りの条件です。
とは言え、支店での事前審査も3週間近く時間がかかり、さらに本部での本審査も2週間ほど時間が必要だったため、住宅ローンの審査がダメだったのかと勘違いしてしまうほどでした。最終的に3月中の土地決済がギリギリ間に合うタイミングで審査OKの連絡が来たので、待たされた期間は精神的にはかなり疲れましたが、良い条件でローンが借りられることになって良かったです。
あきらめず審査を受ければ希望通りの住宅ローンは借りられる
今回の住宅ローン借入で良い条件を引き出せたのは、ひたすらに希望通りの条件で住宅ローンを借りられる銀行を探し続けたからです。もちろん銀行を紹介してもらったり、優秀な担当者がいたりと、様々な人の助けがあってこそですが、行動し続けなければ手助けを受けることもなかったので、ある意味では必然の結果とも言うこともできます。
立地の良い土地で新築の賃貸併用住宅を建てるのは高額になるため、自分の住宅ローン借入可能額を超えるから無理だとあきらめてしまいがちです。でも建築プランや事業計画書をしっかりと考えて作り、不動産会社の知恵や人脈の助けを借りて行動し続ければ、認めてくれる銀行や金融機関は必ずあります。
あなたも賃貸併用住宅に挑戦するなら、数行で動きを止めずにより良い条件の住宅ローンを借りられる銀行を探してみてください。ただし収益物件に対する銀行融資の姿勢については事前に勉強しておいたほうが役に立ちますので、賃貸経営の融資に関する知識を高めておくことをおススメします。
